Klausel zu Verwaltungskosten ist unwirksam

11. März 2019

Eine Vereinbarung über eine Verwaltungskostenpauschale in einem Formularmietvertrag für Wohnraum ist unwirksam. Die Pauschale kann nur Teil der Nettomiete sein, sie darf nicht gesondert ausgewiesen werden. (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018, Az. VIII ZR 254/17)

DER FALL
Vermieter und Mieter streiten sich um eine Verwaltungskostenpauschale. Im Wohnraummietvertrag ist zum Mietzins geregelt, dass folgende Positionen monatlich zu zahlen sind: Miete netto kalt, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss und Verwaltungskostenpauschale. Dabei wurden jeweils Beträge in das Formular eingesetzt. Der Mieter verlangt für die Jahre 2015 bis 2017, dass ihm die Verwaltungskostenpauschale zurückgezahlt wird. Er hält die Vereinbarung für unwirksam und ist der Ansicht, er habe sie ohne Rechtsgrund geleistet. Der Vermieter behauptet, die Verwaltungskostenpauschale sei Teil der Grundmiete, aber keine Betriebskosten und deshalb wirksam vereinbart.

DIE FOLGEN
Die Vereinbarung ist unzulässig, und der Vermieter muss dem Mieter das Geld zurückzahlen, entschied der BGH. Wird zusätzlich zur Miete eine Verwaltungskostenpauschale vereinbart, handelt es sich um nicht umlegbare Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zwar ist dort in § 1 Abs. 2 ausdrücklich erwähnt, dass Verwaltungskosten keine Betriebskosten sind. Mit dieser Formulierung will der Gesetzgeber aber klarstellen, dass Verwaltungskosten auch keine „Sonstigen Kosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) sind. Mieter und Vermieter dürfen jedoch keine Betriebskosten vereinbaren, die nicht umlegbar sind (§ 556 Abs. 1 BGB). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten individuell oder formularvertraglich vereinbart wurde. In jedem Fall handelt es sich um eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, die unwirksam ist (§ 556 Abs. 4 BGB). Das Argument des Vermieters, dass er die Verwaltungspauschale als Bestandteil der gesamten Grundmiete nur gesondert ausgewiesen hat, um die Kalkulationsgrundlage der Grundmiete zu offenbaren, überzeugte den BGH nicht. Denn die Kaution ist exakt anhand des 3fachen Werts der Nettomiete kalkuliert. Sie wurde nicht gerundet, wie es üblicherweise gemacht wird, wenn ein Kautionsbetrag gefordert wird, der unter dem laut § 551 Abs. 1 BGB höchstzulässigen Betrag liegt. Außerdem ist der Begriff „Pauschale“ als Bezeichnung für die Grundmiete unüblich und vielmehr bei Betriebskosten gebräuchlich.

WAS IST ZU TUN?
Es ist im Wohnraummietrecht unzulässig, zusätzlich zur Miete gesondert ausgewiesene Verwaltungskosten zu vereinbaren. Soweit der Vermieter seine Miete inklusive solcher Verwaltungskosten kalkuliert, sollte er diese direkt in die Grundmiete einkalkulieren und nicht gesondert ausweisen. Auch die Umlage von Verwaltungskosten in der Betriebskostenabrechnung ist im Wohnraummietrecht nicht erlaubt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.3.2019, Ausgabe 10/2019)