Konkurrenzschutz auch für Betriebe mit ähnlichem Kundenkreis

19. Juli 2018

Der Mieter eines Eiscafés kann sich auf Konkurrenzschutz berufen, wenn eine weitere Einheit im Objekt an ein Bistro vermietet wird. Er kann den Mietvertrag nach Ablauf einer von ihm gesetzten Frist außerordentlich kündigen. (OLG Koblenz, Urteil vom 25. April 2018, Az. 5 U 1161/17)

DER FALL
In einem langfristig abgeschlossenen Mietvertrag über ein Eiscafé hat der Vermieter dem Mieter Konkurrenzschutz gewährt: Im Objekt war kein weiterer Eisdielenbetrieb zulässig. Der Eigentümer vermietete aber eine weitere Fläche an ein Bistro, das seinen Kunden u.a. Kaffee, Kuchen und Milkshakes anbot. Der Inhaber des Eiscafés rügte einen darin liegenden Mangel und setzte dem Vermieter eine Frist, innerhalb derer er die Konkurrenzsituation beseitigen sollte. Das tat der Vermieter nicht, und der Mieter kündigte das Mietverhältnis außerordentlich. Er machte zudem Schadenersatzansprüche geltend.

DIE FOLGEN
Das OLG Koblenz gab dem Mieter Recht. Es legte die vertragliche Bestimmung so aus, dass der Konkurrenzschutz nicht nur für eine weitere Eisdiele besteht, sondern für alle Betriebe, die denselben Kundenkreis ansprechen. Auf Grundlage der BGH-Rechtsprechung sieht der Senat in dem Verstoß des Vermieters gegen den Konkurrenzschutz einen Mangel. Dieser Mangel berechtigt den Mieter dazu, nach Ablauf einer Abhilfefrist außerordentlich zu kündigen. Er begründet auch Schadenersatzansprüche, beispielsweise für nutzlos gewordene Investitionen.

WAS IST ZU TUN?
Die Pflicht zum Konkurrenzschutz ist aus dem Grundsatz von Treu und Glauben entwickelt; sie leidet aber darunter, dass sie in den Randbereichen alles andere als trennscharf definiert ist. Daher tun Vermieter gut daran, eine Konkurrenzschutzverpflichtung im Vertrag möglichst auszuschließen. Dies soll auch formularvertraglich ohne Weiteres möglich sein. Die Vereinbarung sollte an passender Stelle im Vertrag in einer gesonderten Regelung mit zutreffender Überschrift, z.B. „Ausschluss des Konkurrenzschutzes“, niedergelegt werden. Ist ein Ausschluss nicht möglich, dann muss der Umfang des zu gewährenden Schutzes detailliert beschrieben werden. Zumindest im Rahmen einer nachhaltigen Gebäudebewirtschaftung wird es sich oftmals verbieten, dem Bestandsmieter sein Geschäft durch Vermietung an einen Konkurrenten zu erschweren. Dies wird nicht nur regelmäßig als feindlicher Akt gewertet, es kann auch zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mieters und im Ergebnis zu Zahlungsausfällen führen. Vermietern sollte das Urteil ein warnendes Beispiel sein, welche Folgen es haben kann, wenn die Mängelbeseitigung ausbleibt. § 543 Abs. 2, 3 BGB eröffnet Mietern ein recht niederschwelliges Kündigungsrecht, nachdem sie den Vermieter mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben. Da das Gesetz nur eine Fristsetzung und nicht eine zusätzliche Androhung der Kündigung verlangt, wird dieses Risiko häufig erst zu spät erkannt – nämlich wenn die Kündigung beim Vermieter eingeht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.7.2018, Ausgabe 28/2018)