Konkurrenzschutz: Missachtung führt zu Mietmangel

31. Januar 2013

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann. (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012, Az XII ZR 117/10)

Der Kläger, ein Facharzt für Othopädie, schloss mit dem Vermieter einen Mietvertrag über eine „Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie unter Einschluss der laut Sächsischer Weiterbildungsordnung damit verbundenen Zusatzqualifikationen“. Nach dem Mietvertrag beabsichtigte der Kläger in dem dafür im Haus vorgesehenen OP-Zentrum zu operieren. Der Vemieter gewährte für die Fachrichtung Orthopädie ausdrücklich Konkurrenzschutz. Später schloss der Vermieter mit Fachärzten für Chirurgie einen Mietvertrag über Räume im selben Haus zur Nutzung als Arztpraxis für Chirurgie/Unfallchirurgie. Diese Gemeinschaftspraxis bezeichnete sich im Internet als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie. Sie führte u.a. operative und nichtopertative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Der Kläger macht wegen Mangels der Mietsache Minderung geltend.

Der BGH stellt fest, dass die Fachärzte für Chirurgie in Bereichen tätig sind, für die der Konkurrenzschutz galt, insbesondere weil die Sächsische Weiterbildungsordnung als Zusatzqualifikation die „spezielle orthopädische Chirurgie“ vorsah. Die Konkurrenzschutzverletzung stellt nach Ansicht des BGH einen Mangel dar  und berechtigt daher zur Minderung. Ein Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten. Um eine Ausuferung des Fehlerbegriffs zu vermeiden, führen außerhalb der Mietsache selbst liegende Umstände allerdings nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn sie deren Gebrauchstätigkeit unmittelbar beeinträchtigen. Sowohl die Verletzung des so genannten vertragsimmanenten als auch die des ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes stellen Störungen dar, die außerhalb der Mietsache liegen und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können.

Die bisher umstrittene Frage, ob die Verletzung des Konkurrenzschutzes nur zu Schadensersatzansprüchen führt oder ob der betroffene Mieter auf sehr viel einfacherem Weg auch mindern kann, ist nun vom BGH entschieden worden. Bisher musste der Mieter sehr aufwendig den ihm im Einzenen entstandenen Schaden nachweisen, jetzt muss er nur die Konkurrenzschutzverletzung darlegen – die Minderung erfogt „automatisch“. Vermieter müssen in Zukunft noch mehr auf die Einhaltung des Konkurrenzschutzes achten, zumal die Entscheidung desa BGH auch den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz betrifft.

(Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 4, 31.01.2013, Seite 12)