Korrektur der Abrechnung trotz gezahlter Nachforderung

27. August 2014

Mietrecht. Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kommt durch Übersenden der Betriebskostenabrechnung und Ausgleich einer Nachforderung durch den Mieter kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande, das eine spätere Korrektur der Betriebskostenabrechnung verhindert.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2014, Az. XII ZR 6/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 32, 14.08.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Vermieterin verlangt von der Mieterin Nachzahlung von Heizkosten aus einem Mietverhältnis über Gewerberäume. Die Vermieterin übermittelte die Heiz- und Nebenkostenabrechnung für die zurückliegenden vier Jahre und bat die Mieterin um Überprüfung und Ausgleich. Nachdem diese eine einzelne Position beanstandet hatte, übersandte die Vermieterin eine um diese Position bereinigte Abrechnung, die per Saldo einen Nachforderungsbetrag in Höhe von ca. 8.500 Euro auswies, den die Mieterin ohne weitere Beanstandungen überwies. Unter Hinweis auf einen Abrechnungsfehler übermittelte die Vermieterin der Mieterin eine berichtigte Heiz- und Nebenkostenabrechnung, die eine Nachforderung für die Heizkosten in Höhe von ca. 6.500Euro auswies. Die Mieterin verweigerte die Zahlung, weil die Vermieterin aufgrund eines so genannten deklaratorischen Schuldanerkenntnisses diese Forderung nicht mehr geltend machen könne.

DIE FOLGEN

Der BGH hat zunächst bestätigt, dass auch der Gewerberaumvermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung zu erstellen hat, dass aber die Ausschlussfrist des BGB, wonach bei verspäteter Abrechnung Nachzahlungen ausgeschlossen sind (§ 556 Abs. 3 Satz 3), bei der Gewerberaummiete keine Anwendung findet. Hieraus ergibt sich für Gewerberaummieter das Problem, dass sie, wenn sie nicht zu einem Konfrontationskurs bereit sind und auf Abrechnung klagen, oft jahrelang Rückstellungen wegen etwaiger Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen bilden müssen. Denn der Lauf der Verjährung beginnt grundsätzlich erst mit der Abrechnung – die ja gerade nicht erfolgt. Dies rechtfertigt es nach Ansicht des BGH aber nicht, eine Rechtssicherheit über ein deklaratorisches, also bestätigendes Schuldanerkenntnis zu konstruieren. Nur wenn die Parteien erkennbar einen Streit vermeiden und sich einigen wollen, kann ausnahmsweise auch in einer Abrechnung und anschließenden Zahlung ein Schuldanerkenntnis gesehen werden mit der Folge, dass weitere Nachforderungen ausgeschlossen sind.

WAS IST ZU TUN?

Gewerberaummieter sollten schon bei Vertragsverhandlungen eine Ausschlussfrist durchsetzen und etwaige Bedenken des Vermieters dadurch zerstreuen, dass etwaige Nachforderungen erst dann ausgeschlossen sind, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren nach Beendigung des Abrechnungszeitraums abgerechnet wird. Der professionell arbeitende Vermieter wird hiermit einverstanden sein, der Mieter erhält Jahre früher Rechtssicherheit.