Kosten für Baumfällung können auf Mieter umgelegt werden

24. März 2022

Kosten für die Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne der Betriebskostenverordnung.
(BGH, Urteil vom 10. November 2021, Az. VIII ZR 107/20)

Der Fall
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte langjährige Mieterin einer Wohnung. Die Vermieterin ließ 2015 eine alte, nicht mehr standfeste Birke fällen und legte die Kosten für die Fällung des Baumes als Betriebskosten auf die Mieter um. Die Mieterin zahlte die im Wesentlichen auf den Baumfällkosten beruhende Nachzahlung unter Vorbehalt und forderte Rückzahlung. Sie hält die Umlage der Kosten für das Fällen für rechtswidrig.

Die Folgen
Die Klage der Mieterin hat keinen Erfolg. Baumfällkosten eines nicht mehr standfesten Baumes sind Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV und daher auf die Mieter umlegbar. Zur umlegbaren Gartenpflege gehören sowohl die laufende Unterhaltspflege des Gartens inklusive der Bäume als auch der Ersatz eingegangener Pflanzen und Bäume. Die Pflege von Pflanzen und Bäumen allein genügt nicht, um ihren Erhalt zu garantieren; Pflanzen sterben auch bei regelmäßiger Pflege. Sie müssen entfernt werden, wenn sie durch eine neue Pflanzung ersetzt werden sollen. Die Höhe der Kosten oder die Tatsache, dass sie nur gelegentlich anfallen, rechtfertigt keine andere Rechtsansicht. Der Gesetzgeber hat in seiner Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich auch das „Schneiden und Ausasten“ von Baumkronen erwähnt, was ebenfalls zu erheblichen, manchmal sogar höheren Kosten führen kann und in der Regel nicht periodisch durchgeführt wird. Selbst wenn das Fällen nicht ausdrücklich genannt wurde, gehört es zu den regelmäßigen Gartenarbeiten. Es handelt sich auch nicht um Instandhaltungsarbeiten, da ein morscher Baum kein Mietmangel ist, denn eine bestimmte Zusammensetzung von Pflanzen in einem Garten wird in der Regel nicht geschuldet. Soweit der Vermieter mit der Baumfällung auch seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, schließt dies die Geltendmachung als Betriebskosten nicht aus.

Was ist zu tun?
Die Entscheidung war längst überfällig und beendet die Diskussionen mit Mietern um die Umlagefähigkeit von hohen Gartenpflegekosten, die in jeder gepflegten Gartenanlage anfallen können. Es mag zwar für den Mieter unschön sein, wenn solche Kosten eine entsprechende Nachzahlung begründen. Andererseits wünscht sich jeder Bewohner auch eine gepflegte Anlage. Interessant ist der Aspekt, dass auch über den in der Regel sehr teuren Rückschnitt von alten Bäumen zum Erhalt der Bäume und der Verkehrssicherungspflicht künftig nicht mehr gestritten werden muss. Denn der BGH hat auf die Begründung zur Betriebskostenverordnung Bezug genommen, in das „Schneiden und Ausasten“ ausdrücklich erwähnt ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.3.2022, Ausgabe 11/2022)