Kosten für Hausmeisternotdienst sind nicht umlagefähig

03. August 2020

Eine Notdienstpauschale, die dem Hausmeister bezahlt wird, zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss. (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019, Az. VIII ZR 62/19)

DER FALL
Ein Vermieter verklagt seine Wohnungsmieter, weil sie Betriebskosten nicht vollständig bezahlen wollten. Die Mieter haben die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung mietvertraglich übernommen. Der Vermieter hatte in seiner Betriebskostenabrechnung eine Notdienstpauschale für den Hausmeister in Höhe von fast 1.200 Euro angesetzt. Hierfür sollte der Hausmeister bei Störungsfällen – z.B. Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch – auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten zur Verfügung stehen. Den anteiligen Betrag von rund 103 Euro, der auf die Wohnung der Beklagten entfällt, haben diese nicht bezahlt. Der Vermieter machte ihn gerichtlich geltend – ohne Erfolg.

DIE FOLGEN
Ein Hausmeister übernimmt allgemeine Sicherungs-, Kontroll- und Ordnungsaufgaben – diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu gehören z.B. die Kontrolle auf Einhaltung der Hausordnung oder der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters, sicherheitstechnische Kontrollen der Beleuchtung, Schließanlagen oder Fluchtwege, Reinigungs- und Wartungsarbeiten, etwa Gartenpflege oder Treppenhausreinigung. Mit der Notdienstpauschale werden jedoch solche allgemeinen Arbeiten nicht abgegolten. Sie dient nur dazu, dass der Hausmeister bei Tag und Nacht für Störungsentgegennahme und ggf. Störungsabhilfe erreichbar ist. Diese Aufgaben erledigen zu üblichen Geschäftszeiten der Vermieter oder die Hausverwaltung; die Kosten dafür sind dann nicht umlegbar. Da es nicht darauf ankommt, wann die Störungsmeldung eingeht, zählt die hier vereinbarte Notdienstpauschale ebenfalls zu den nicht umlegbaren Verwaltungskosten. Bei Aufzügen allerdings kann die Notdienstpauschale umgelegt werden, denn nach der Betriebssicherheitsverordnung muss der Aufzugsbetreiber sicherstellen, dass auf Notrufe aus Fahrkörben in angemessener Zeit reagiert wird. Dies lässt sich nur durch eine ständige Notrufbereitschaft gewährleisten, weshalb die Kosten umlagefähig sind. Das Argument, ein Notdienst sei häufig in Wartungsverträgen enthalten, überzeugt nicht. Denn nicht alle Wartungskosten sind umlegbar.

WAS IST ZU TUN?
Da ein Notruf zum Schutz des Eigentums des Vermieters oder – zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch – zum Schutz des Eigentums der Mieter nicht umlagefähig ist, bleiben letztlich zwei Optionen: Entweder müssen die Meldungen warten, bis die Hausverwaltung zur Verfügung steht, oder der Vermieter bleibt erreichbar und entscheidet selbst, wann eine Meldung so dringlich ist, dass er einen Handwerker oder den Hausmeister auch nachts bemüht. Wenn die Meldungen nicht so eilig sind, müssen Mieter gegebenenfalls warten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.7.2020, Ausgabe 31/2020)