Kosten für Vor-Ort-Betreuung sind nicht umlagefähig

Eine AGB-Klausel, die Kosten für die „Vor-Ort-Betreuung“ eines Einkaufszentrums auf den Mieter umlegt, ist unwirksam.
(OLG Brandenburg, Urteil vom 5. April 2022, Az. 3 U 144/20)

Der Fall
Der Mieter in einem Einkaufszentrum verlangt die Erstattung von Nebenkosten, die er für seine Ladenfläche gezahlt hat. Der Vermieter hatte neben den bereits in der geltenden Betriebskostenverordnung umgelegten Positionen weitere Nebenkosten umgelegt. Dem Wortlaut nach sollte der Mieter die Kosten tragen für „Instandhaltung und Instandsetzung sowie Reinigung und Wartung aller nicht innerhalb des Mietobjekts gelegenen Flächen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Sanitäranlagen einschließlich der Reparatur und Reinigung der Fassadenflächen“ sowie für „die Vor-Ort-Betreuung des Objekts; hierunter fallen insbesondere die Kosten für die Gestellung des erforderlichen Hauspersonals“.

Die Folgen
Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung dieser Nebenkosten, denn die Umlage der Positionen ist teils intransparent, teils ungedeckelt. Bestimmungen in allgemeinem Geschäftsbedingungen (AGB) sind dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die jeweilige Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Die Umlage der Kosten für die Vor-Ort-Betreuung des Objekts ist unwirksam, weil es hierfür an einer konkreten Definition in einem Gesetz, in der üblichen Handelspraxis oder der Rechtsprechung mangelt. Positionen, die nicht demgemäß definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen. Es reichte in diesem Fall auch nicht aus, dass der Vermieter die Kosten der Vor-Ort-Betreuung des Objekts umfassend beispielhaft aufgezählt hat. Ein Mieter muss seine Kostentragungspflichten aus dem Vertragstext umreißen können. Gleiches gilt für die Umlage von Kosten an Gemeinschaftsanlagen, hier im Besonderen deren Wartung. Gerade weil es sich dabei zudem um Gegenstände außerhalb der Mietsache handelt, ist stets ein Kostendeckel zu beachten.

Was ist zu tun?
Bei der Erstellung eines Nebenkostenkatalogs über § 2 BetrKV hinaus muss ein Verfasser sich sehr nah an den gesetzlichen Vorgaben und an der richterlichen Praxis orientieren. Eine Unschärfe kann zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen führen. Vermieter sollten bei Gewerberaummietverhältnissen in der Betriebskostenumlage nach BetrKV generell darauf achten, den § 1 Abs. 2 auszuschließen. So lässt sich ein Widerspruch bei der Umlage von eben solchen Positionen im späteren Mietvertrag vermeiden. Etwaige Widersprüche gehen nämlich zulasten der Verwenders von AGB und können ebenfalls beachtliche, wirtschaftliche Folgen haben.

(Quelle: Bourgeois & Sabeeh, Rechtsanwalt Qutaibah Sabeeh von Bourgeois & Sabeeh in Immobilien Zeitung 2.3.2023, Ausgabe 9/2023)