Kündigen wegen Nein zur Instandhaltung möglich

13. Juli 2015

Mietrecht: Ein Vermieter kann einem Mieter auch ohne gerichtlichen Duldungstitel kündigen, wenn dieser seine Pflicht verletzt, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden.

BGH, Urteil vom 15. April 2015, Az. VIII ZR 281/13

DER FALL

Die Beklagten sind Mieter im Haus der Klägerin. Im Jahr 2010 stellte die Vermieterin im Dachstuhl des Gebäudes und an den Balken der Wohnungsdecke einen ausgedehnten Hausschwammbefall fest. Die Mieter zogen kurzfristig in ein Hotel, um der Vermieterin die Durchführung von Notfallmaßnahmen zu ermöglichen. Nach deren Abschluss kehrten die Mieter in ihre Wohnung zurück. In der Folgezeit verweigerten sie der Vermieterin den erneuten Zutritt zwecks weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung. Daraufhin kündigte die Vermieterin im Juni 2011 das Mietverhältnis fristlos und vorsorglich fristgemäß und erhob Räumungsklage. Die Mieter waren der Auffassung, die Einzelheiten der Duldung müssten zunächst durch eine Duldungsklage geklärt werden; so lange sei eine Kündigung nicht zulässig.

DIE FOLGEN

Der BGH hat klargestellt, dass eine auf Duldungspflichten gestützte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen titulierten Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische Neigungen zeigt. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind für die Erhaltung der Mietsache und ihres wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung, sodass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung ein erhebliches Interesse haben kann. Würde der Vermieter bei erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen auf eine Duldungsklage verwiesen, könnte der Mieter die Maßnahmen auf einen unabsehbaren Zeitraum hinauszögern. Das liefe dem wohnungspolitischen Ziel der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen zuwider. Bei einer fristlosen Kündigung muss unter Berücksichtigung des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters geprüft werden, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Dies kann bei pflichtwidriger Verletzung der Duldungspflicht der Fall sein.

WAS IST ZU TUN?

Dem Mieter – auch dem Gewerberaummieter – ist zu raten, bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten sorgfältig zu prüfen, ob dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern Zutritt zu seinen Mieträumen zu gewähren ist. Weigert er sich unberechtigt, hat er mit einer Kündigung zu rechnen. Dies gilt insbesondere bei schwerwiegenden Schäden wie z.B. Schwammbefall oder bei Schäden, die die Statik bzw. Sicherheit der Räume beeinträchtigen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 09.07.2015, Ausgabe 27/2015)