Kündigung nur mit Unterschrift des ehemaligen Miteigentümers

24. Juni 2019

Ein Miteigentümer scheidet nicht automatisch aus einem Mietverhältnis aus, wenn er seinen Anteil an der Immobilie an einen anderen Miteigentümer veräußert. (BGH, Beschluss vom 9. Januar 2019, Az. VIII ZB 26/17)

DER FALL
Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Hauses mit zwei Wohnungen, von denen sie eine vermieteten. Im Mietvertrag waren die Klägerin und ihr Ehemann als Vermieter benannt. Später übertrug der Ehemann seinen Anteil an dem Wohnhaus auf seine Frau. Die frischgebackene Alleineigentümerin kündigte danach das Mietverhältnis und verklagte die Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die wehrten sich dagegen.

DIE FOLGEN
Der BGH hielt die Kündigung für unwirksam, weil nur die Klägerin gekündigt hat und nicht auch ihr Mann. Er ist weiterhin Vermieter, auch wenn er zwischenzeitlich seinen Anteil am Haus auf seine Ehefrau übertragen hat. Der Rechtsstreit drehte sich um die Frage, ob § 566 BGB hier analog angewendet werden muss. Nach dieser Norm tritt ein Dritter, der ein Grundstück erwirbt, anstelle des bisherigen Vermieters in bestehende Mietverhältnisse ein: „Kauf bricht nicht Miete.“ Allerdings war hier die Klägerin bereits (Mit-)Vermieterin, als sie den Anteil ihres Ehemanns erwarb. Mit § 566 BGB will der Gesetzgeber Mieter schützen, deren Wohnung verkauft wird. Denn ohne die Regelung wäre ein Erwerber nicht an vom Voreigentümer abgeschlossene Mietverträge gebunden, könnte also Räumung verlangen. Diese für den Mieter prekäre Situation besteht hier aber nicht. Denn als bisherige Miteigentümerin und Mitunterzeichnerin des Mietvertrags ist die Frau ohnehin an den Mietvertrag gebunden – unabhängig davon, dass sie einen weiteren Miteigentumsanteil erworben hat. § 566 BGB ist daher nicht analog anwendbar und der Ehemann trotz Veräußerung seines Miteigentumsanteils noch Vermieter. Er hätte daher die Kündigung auch unterschreiben müssen.

WAS IST ZU TUN?
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist von großer praktischer Bedeutung. Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien kommt es den Beteiligten in der Regel darauf an, dass die bestehenden Mietverträge auf den Käufer übergehen. Dabei wird oft übersehen, dass § 566 BGB durchaus nicht immer gilt: etwa in Situationen, in denen der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, aber die Mietflächen dem Mieter noch nicht übergeben wurden. Risiken bestehen auch, wenn der veräußernde Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht Eigentümer des Grundstücks war. Beide Konstellationen treten oft bei Projektentwicklungen und Vermietungen vom Reißbrett auf. Dass ein Kauf nicht die bestehenden Mietverträge bricht, sollte daher nicht vorausgesetzt, sondern bei jeder Grundstückstransaktion zumindest kurz geprüft werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.6.2019, Ausgabe 25/2019)