Kündigung wegen Mietschulden nur bei kompletter Tilgung unwirksam

01. November 2016

Hat der Vermieter wegen eines Mietrückstands das Recht zur fristlosen Kündigung, wird dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. (BGH, Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15)

DER FALL
Die klagende Vermieterin kündigte gegenüber einem Wohnungsmieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Rückstände betrugen mehr als zwei Monatsmieten. Angesichts der Zahlung und wirksamen Aufrechnung des beklagten Mieters hat sich nach Zustellung der Kündigung der Mietrückstand auf einen Betrag unterhalb der Höhe von zwei Monatsmieten reduziert.

DIE FOLGEN
Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – sein Geld bekommt. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung). Im Gegensatz zur Vorinstanz hat der BGH nun klargestellt, dass sämtliche genannten Vorschriften eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzen.

WAS IST ZU TUN?
Die Klarstellung durch den BGH ist im Interesse der Rechtssicherheit zu begrüßen. Insbesondere durch die Schonfristregelung sind – anders als im Gewerberaummietrecht – die Interessen des säumigen Wohnungsmieters ausreichend gewahrt. Der Mieter hat noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit einer Räumungsklage, also nachdem die Klage bei Gericht eingegangen ist, Zeit, den Rückstand auszugleichen. Da selten sogleich nach einer ausgesprochenen Kündigung Klage erhoben wird, hat der Mieter meistens drei bis vier Monate Zeit für die Zahlung. Dann muss aber auch der bis dahin etwa weiter aufgelaufene Rückstand ausgeglichen werden. Dem Mieter ist davon abzuraten, durch umstrittene Aufrechnungen ein unnötiges Risiko einzugehen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.10.2016, Ausgabe 43/2016)