Kündigung wegen Schriftformverstoß ist nicht treuwidrig

05. Oktober 2017

Es ist nicht treuwidrig, dass der Erwerber einer Immobilie einen Mietvertrag kündigt und sich dabei auf die fehlende Schriftform beruft, wenn er vor Abschluss des Kaufvertrags nur durch den Mieter auf die mündliche Abrede hingewiesen wurde. (OLG Celle, Beschluss vom 6. Januar 2017, Az. 2 U 101/16)

DER FALL
Vermieter und Mieter haben bei Abschluss des gewerblichen Mietvertrags mündlich vereinbart, dass sich die monatliche Miete nach einem Jahr von 2.900 auf 1.900 Euro reduzieren soll. Vor dem Verkauf der Immobilie weist der Mieter den Erwerber auf die nur mündlich getroffene Nebenabrede hin. Der Erwerber als neuer Vermieter kündigt den Mietvertrag und beruft sich auf dessen fehlende Schriftform. Der Mieter ist u.a. der Auffassung, dass die Kündigung treuwidrig und er dementsprechend nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet ist.

DIE FOLGEN
Nach Auffassung des OLG ist das Mietverhältnis wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform durch ordentliche Kündigung des Erwerbers beendet worden. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietflächen zu räumen. Die zwischen den Vertragsparteien (ausschließlich) außerhalb der Mietvertragsurkunde mündlich vereinbarte Mietreduktion ist eine wesentliche Vertragsbedingung und führt dazu, dass die gesetzliche Schariftform nicht eingehalten wird. Der Erwerber ist nach Treu und Glauben nicht gehindert, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen. Nur wenn die Kündigung wegen Schriftformmangels durch die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem untragbaren Ergebnis für den Mieter führt, kann die Kündigung unzulässig sein. Dies ist hier laut OLG nicht gegeben. Der Erwerber eines Mietobjekts handelt grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er sich auf den Formmangel beruft, denn der Formzwang dient seinem Schutz. Er setzt sich damit auch nicht in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten. Auch die Tatsache, dass der Mieter den Erwerber auf die Nebenabrede hingewiesen hat, führt nicht dazu, dass sich der Erwerber rechtsmissbräuchlich auf den Schriftformmangel beruft.

WAS IST ZU TUN?
Sollten die Parteien eines Gewerbemietvertrags ein Interesse daran haben, dass der Mietvertrag nicht vorzeitig von einer Vertragspartei wegen Nichteinhaltens der gesetzlichen Schriftform gekündigt wird, dann sollten sämtliche Vereinbarungen, die wesentliche Vertragsbedingungen betreffen, in die von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde aufgenommen werden. Nebenabreden außerhalb der Mietvertragsurkunde – insbesondere zu allen wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietgegenstand, Miete, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – sollten tunlichst vermieden werden. Für den Erwerber einer vermieteten Immobilie ist das Urteil positiv, da dieser ein Mietverhältnis wegen Nichteinhaltens der gesetzlichen Schriftform gegebenenfalls auch dann kündigen kann, wenn er von einem Mieter vor Abschluss des Kaufvertrags Hinweise auf Schriftformmängel erhalten hat.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.9.2017, Ausgabe 39-40/2017)