Kurzfristige Mietvertragsänderung benötigt keine Schriftform

19. Januar 2022

Das Schriftformerfordernis gilt für sämtliche wesentlichen Änderungsvereinbarungen eines Mietvertrags, die für mehr als ein Jahr Wirkung entfalten sollen. Für kurzfristige Änderungen kann es Ausnahmen geben.
(BGH, Beschluss vom 15. September 2021,Az. XII ZR 60/20)

Der Fall

Eine Vermieterin hat mit zwei Mieterinnen im Jahr 2015 Mietverträge über Büroräume mit einer Festlaufzeit von fünf Jahren bis zum 31. August 2020 geschlossen. Seit dem Jahr 2017 hat die Eigentümerin Umbaumaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt, in dem sich die Mietflächen befinden. Deswegen machten die Mieterinnen Mietminderung wegen Lärmbeeinträchtigungen geltend. Die Vertragsparteien einigten sich per E-Mail zunächst auf eine Mietminderung für den Zeitraum von Oktober 2017 bis Juni 2018. Später wurde eine weitere monatliche Mietminderung bis zum Ende der Baumaßnahmen im Jahr 2018 vereinbart. Im Oktober und November 2018 kündigte die Vermieterin den Mieterinnen schriftlich zum 31. März 2019 bzw. zum 30. Juni 2019 wegen Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses bei Abschluss der Vereinbarung über die Mietminderungen. Sie forderte die Mieterinnen klageweise zur Räumung und Herausgabe der Büroräume auf. Die Klage wurde abgewiesen, weil die Kündigungen unwirksam waren.

Die Folgen

Gemäß § 550 S. 1 BGB bedürfen Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform. Eine einfache E-Mail genügt nicht. Verstöße gegen das Schriftformerfordernis können dazu führen, dass das Mietverhältnis bereits vor Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit kündbar ist. Der Schriftform unterliegen sämtliche vertragswesentliche Vereinbarungen und Änderungen des Mietvertrags. Nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei der Vereinbarung über die Mietminderung zwar grundsätzlich um eine vertragswesentliche Änderungsvereinbarung. Jedoch ergibt sich aus § 550 S. 1 BGB, dass eine schriftformbedürftige Vereinbarung nur dann vorliegt, wenn die jeweilige Vereinbarung die Parteien über ein Jahr bindet. Diese Voraussetzung sah das Gericht im vorliegenden Fall nicht als erfüllt an. Denn die Vermieterin kann die Baumaßnahmen, die zur vereinbarten Mietminderung führen, jederzeit beenden.

Was ist zu tun?

Nach dem Beschluss des BGH kann es Vereinbarungen geben, die die Parteien nicht länger als ein Jahr binden oder deren Verbindlichkeit wie hier jederzeit einseitig aufgehoben werden kann. Für solche Vereinbarungen kann die Einhaltung der Schriftform ausnahmsweise entbehrlich sein. Um eine vorzeitige Kündbarkeit des Mietvertrags zu verhindern, sollten grundsätzlich jedoch sämtliche Vereinbarungen zu Mietverträgen in einem schriftformkonformen Mietvertrag bzw. Mietvertragsnachtrag festgehalten werden. Nach Plänen des Bundesjustizministeriums soll für Nachträge künftig die Textform genügen. Der Diskussionsentwurf für eine entsprechende Neuregelung liegt bereits vor.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.1.2022, Ausgabe 1-2/2022)