Makler haftet für Behauptungen ins Blaue hinein
Maklerrecht. Der Makler muss über alle bekannten Umstände, die für die Entscheidung seiner Kunden von Bedeutung sein können, aufklären und darf nicht bagatellisieren.
BGH, Beschluss vom 18. April 2013, Az. V ZR 231/12 (Quelle: Immobilien Zeizung, Nr. 4, 30.01.2014, Seite 12)
DER FALL
Die Kläger kauften eine mängelbehaftete Dachterrassenwohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Der Makler hatte bei den Besichtigungen auf verschiedene Mängel, ein selbstständiges Beweisverfahren wegen Mängeln und die Insolvenz des Bauträgers hingewiesen. Das erst nach Kaufvertrag übersandte Gutachten aus dem Beweisverfahren wies Mängel am Gebäude im Wert von rund 100.000 Euro aus, wobei zwei Positionen noch nicht beziffert waren. Der Makler hatte demgegenüber ohne nähere Differenzierung vor Vertragsschluss ohne Kenntnis des Inhalts des Gutachtens von Mängelbeseitigungskosten von 2.000 bis 3.000 Euro gegenüber den Käufern gesprochen. Die Kläger fochten den Kaufvertrag an.
DIE FOLGEN
Der BGH bejahte die Haftung der Verkäufer und des Maklers und bestätigte die Möglichkeit der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Zwar wusste der Makler nicht um den Inhalt des Gutachtens aus dem Beweisverfahren, sondern nur um seine Existenz als solche. Die von ihm genannten Reparaturkosten von 2.000 bis 3.000 Euro waren nicht bestimmten Posten zugeordnet und es war unklar, ob die Summe anteilig die Käuferwohnung betraf (tatsächlich waren es anteilig über 10.000 Euro). Der BGH hat mit dem Beschluss seine Linie zum Pflichtenkreis des Maklers gefestigt: Der Makler muss den Auftraggeber nicht nur über das aufklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entscheidung des Auftraggebers bedeutend sein können. Die Erklärungen des Maklers müssen so erfolgen, dass sie seinen Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln. Hier machte der Makler „ins Blaue hinein“ Angaben, die zu einer Bagatellisierung beitrugen. Er nahm so billigend in Kauf, dass seine Angaben falsch sein können. Das begründet den Vorwurf der Arglist. Da der Makler als Repräsentant der Verkäufer auftrat, ist er als deren Erfüllungsgehilfe anzusehen, daher traf die Haftung auch die Verkäufer.
WAS IST ZU TUN?
Der Makler ist der Erfüllungsgehilfe des Verkäufers, gleichzeitig hat er eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Allen Parteien ist anzuraten, sämtliche Informationen und Fakten der Immobilie selbst bei einem Haftungsausschluss sehr sorgfältig zu behandeln, d.h. zu dokumentieren, wann welche Informationen, Mails, Gesprächsinhalte etc. an wen gegangen sind, gegebenenfalls sind Gesprächs- oder Gedächtnisprotokolle zu fertigen. Im Kaufvertrag selbst kann dies aufgenommen werden. Der Makler bleibt im Spannungsfeld des werbenden Verkaufswillens einerseits und lückenloser Aufklärungspflicht andererseits. Beides muss sich aber nicht ausschließen.