Maklergutachten ist kein Argument für Verwertungskündigung

08. Oktober 2018

Bei einer Verwertungskündigung reicht es nicht aus, wenn der Makler pauschal bestätigt, dass die Immobilie gar nicht oder nur mit hohem Abschlag verkauft werden kann, sofern das Mietverhältnis fortbesteht. (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16. Mai 2018, Az. 531 C 87/17)

DER FALL
Die Vermieterin macht einen Räumungsanspruch gegenüber den Mietern geltend. Die Kündigung stützte sie darauf, dass eine bessere wirtschaftliche Verwertung des Hauses notwendig sei. Der wirtschaftliche Unterschied zwischen dem Verkauf des Hauses ohne und mit Vermietung sei erheblich. Der Kündigung lag die gutachterliche Stellungnahme einer Maklerfirma zugrunde, wonach das Haus vermietet zu einem Preis von etwa 450.000 Euro verkauft werden könnte. Wäre es frei, wäre ein Kaufpreis von bis zu 640.000 Euro zu erzielen.

DIE FOLGEN
Die Räumungsklage wird abgewiesen. Die Vermieterin hätte nachweisen müssen, dass das Haus nur zu einem unangemessen niedrigen Kaufpreis am Markt abzusetzen ist. Deshalb müssen erfolglose Verkaufsbemühungen in hinreichendem Umfang angegeben werden. Es reicht in keinem Fall aus, dass ein Makler pauschal bestätigt, die Immobilie sei bei Fortbestand des Mietverhältnisses gar nicht oder nur mit erheblichem Abschlag zu verkaufen. Würde bereits eine „bessere“ wirtschaftliche Verwertung des Hauses die Kündigung rechtfertigen, dann wäre – was gerade nicht der Fall ist – jede Kündigung gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB begründet, wenn eine Immobilie ohne Mieter zu einem besseren Preis veräußert werden könnte als mit bestehendem Mietverhältnis. Im Übrigen kann auch ein bei bestehendem Mietverhältnis ungünstiger Verkauf noch eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen, so das Gericht.

WAS IST ZU TUN?
Die alte Maklerweisheit, dass eine unvermietete Immobilie immer zu einem höheren Preis verkauft werden kann, reicht nicht als Begründung für eine Verwertungskündigung. Der Vermieter muss nicht nur darlegen, inwieweit die von ihm geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen ist. Er muss auch beweisen, warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese hindert. Dabei muss er konkrete Kaufangebote von Interessenten nachweisen. Gewisse Preisabschläge muss der Vermieter beim Verkauf zudem akzeptieren: Ca. 20% sind hinnehmbar, wohl aber nicht 40%. Dargelegt werden müssen in der Regel auch der Erlös bei Verkauf in vermietetem und unvermietetem Zustand sowie die Berechnung der Rendite, die bei bestehendem Mietverhältnis erwirtschaftet wird. Zudem muss der Vermieter ausführen, ob die ungünstige Rendite durch niedrige Mieteinnahmen bedingt ist, die erhöht werden könnten, und er muss auch konkrete Verkaufsbemühungen darlegen, die ergaben, dass die Wohnung in vermietetem Zustand nicht zu einem angemessenen Preis zu veräußern ist. Auch Makler sollten bei Verkaufsgesprächen insoweit keine falschen Versprechungen machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.9.2018, Ausgabe 39/2018)