Massiver Ungezieferbefall berechtigt zur Mietminderung

23. September 2022

Ist ein Ladenlokal für Damenbekleidung stark von Kakerlaken befallen, ist dies ein erheblicher Mangel und rechtfertigt eine Mietminderung von mindestens 30%.
(OLG Karlsruhe, Urteil vom 21. Juni 2022, Az. 9 U 112/19)

Der Fall
Der Vermieter eines Ladenlokals betrieb aufgrund von Mietrückständen eine Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Mieter, der in den Räumen Damenbekleidung verkaufte. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis aufgrund eines Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Der Mieter zahlte nur eine geminderte Miete, weil seine Verkaufsräume seit Beginn des Mietverhältnisses von Kakerlaken befallen waren. Er hatte seinen Vermieter über den Ungezieferbefall informiert; dieser bot Schaben-Gel zur Bekämpfung an. Die Anwendung brachte aber nicht den gewünschten Erfolg, und der Mieter wies wiederholt auf den Befall hin. Das Landgericht verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Flächen. Dieser ging in Berufung.

Die Folgen
Vor dem OLG Karlsruhe war der Mieter erfolgreich. Das Gericht wies die Klage ab, denn es sah keinen Mietrückstand, der eine Kündigung rechtfertigen würde. Vielmehr ist durch den Ungezieferbefall die Mietfläche in einem mangelhaften Zustand, was eine Mietminderung von mindestens 30% rechtfertigt. Auf die Ursachen des Kakerlakenbefalls kommt es nicht an. Durch den erheblichen Ungezieferbefall war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Zweck erheblich herabgesetzt. Der Mieter musste jederzeit damit rechnen, dass Kundinnen im Geschäft Kakerlaken sehen, außerdem musste er mit Fraßschäden an der Kleidung rechnen. Gründe, die eine Mietminderung ausschließen, erkannten die Richter nicht. In der Beweisaufnahme konnte nicht endgültig geklärt werden, ob der Vermieter neben einem Schaben-Gel auch die Beauftragung eines Kammerjägers angeboten hatte und ob der Mieter dies abgelehnt hatte. Fest stand aber, dass der Mieter den Vermieter frühzeitig auf den Schädlingsbefall aufmerksam gemacht und die Mängelrügen später wiederholt hatte – auch nach der erfolglosen Anwendung des Schaben-Gels.

Was ist zu tun?
Das Urteil zeigt zwei wichtige Dinge: Zum einen sollten Vermieter bei angezeigten Mängeln an der Mietsache aktiv werden. Ist der Mangel gerechtfertigt, müssen sie ihn schnellstmöglich beseitigen. Bei einem offensichtlichen Mangel wie Ungezieferbefall gilt dies allemal. Zweitens sollte der Austausch wichtiger Informationen zwischen Vermieter und Mieter im Rahmen der Mangelanzeige und -behebung schriftlich erfolgen. Kommt es danach zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, können dadurch wichtige Fakten, wie Absprachen, Termine und Art der Mangelbehebung belegt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.9.2022, Ausgabe 37/2022)