Mehr als drei Monate Bindung ans Kaufangebot ist unwirksam

Bindet sich der Käufer bei einem Bauträgervertrag länger als drei Monate an sein Angebot, ist dies als AGB des Verkäufers auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn dem Käufer ein (inhaltlich beschränktes) Lösungsrecht eingeräumt wird. (BGH, Urteil vom 26. Februar 2016, Az. V ZR 208/14)

DER FALL
Der Käufer eines Bauträgervertrags gab ein notarielles Angebot ab, das drei Monate unwiderruflich und danach widerruflich war. Das Angebot konnte vom Verkäufer erst angenommen werden, wenn der Käufer mitteilt, dass seine Finanzierung gesichert sei. Der Verkäufer erklärt die Annahme sechs Wochen nach Abgabe des Angebots. Der Käufer verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrags, da dieser wegen verspäteter Annahme nicht wirksam zustande gekommen sei.

DIE FOLGEN
Der BGH gibt dem Käufer Recht. Wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen des Verkäufers handelt (insoweit verweist der BGH den Fall zurück), widersprechen die Angebotsklauseln § 308 Nr. 1 BGB, weil der Käufer zu lange an sein Angebot gebunden war. Als Angebot unter Abwesenden konnte es nur bis zum Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte (§ 147 Abs. 2 BGB). Dieser Zeitraum beträgt bei einem finanzierten und beurkundungsbedürftigen Vertrag vier Wochen. Dies setzt sich aus der Zeit für die Übermittlung des Antrags an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie der Zeit der Übermittlung der Antwort zusammen und beginnt mit der Abgabe des Angebots. Ein schutzwürdiges Interesse des Verwenders an der langen Bindungsfrist bestand nicht. Dass der Verkäufer die Erklärung zur Finanzierung abwarten musste, ändert nichts, auch wenn dies als aufschiebende Bedingung oder als Recht des Käufers ausgelegt würde, sein Angebot jederzeit widerrufen zu können. Das Angebot des Käufers sollte so lange fortgelten, bis er den Widerruf erklärt hat. Auch ein widerrufliches Angebot erlischt, wenn es nicht rechtzeitig angenommen wird (§146 BGB). Nach Auffassung des BGH wurde der Käufer, da er zur Umsatzsteuer optierte, nicht nur Unternehmer im Sinne von § 2 UStG, sondern auch im Sinne von § 14 BGB. Folge war, dass § 308 Nr. 1 BGB nicht direkt anwendbar war, der Verstoß jedoch indiziert, dass die Klausel auch gegen § 307 Abs. 2 BGB verstößt.

WAS IST ZU TUN?
Eine verspätete Annahme kommt in der Praxis häufig vor, wenn auch meist unerkannt. Bei allen Verträgen unter Abwesenden sollte darauf geachtet werden, dass die Angebotsfrist für die Parteien klar ist und den Antragenden nicht überlang bindet. Zur Vermeidung von Unklarheiten sollte im Vertrag eine (zulässige) Angebotsfrist aufgenommen oder auf andere Weise kommuniziert werden. Bei Abwesenden kommt es zudem nicht auf den Zeitpunkt der Unterzeichnung an, sondern jeweils auf den Zugang von Angebot und Annahme. Eine verspätete Annahme ist rechtlich ein neues Angebot, das erst wieder angenommen werden muss.

(Quelle: Immobilien Zeitung 2.6.2016, Ausgabe 22/2016)