Mieter-AGB: Kein Ausschluss von Nachforderungen bei Betriebskosten

28. Februar 2013

Eine Bestimmung in einem vom Mieter gestellten Gewerberaummietvertragsformular, nach der Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen sind, wenn der Vermieter nicht binnen zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet hat, ist unwirksam. (OLG Jena, Urteil vom 4. Juli 2012, Az 7 U 48/12)

Der Beklagte mietet beim Kläger Gewerberaum auf Grundlage eines vom Mieter gestellten Vertragsformulars. Für die Betriebskostenabrechnung enthält der genutzte Formularmietvertrag die Verpflichtung des Vermieters, binnen zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen. Im Falle einer verspäteten Abrechnung soll der Vermieter Nachforderungen aus dem Betriebskostenabrechnungssaldo nicht mehr geltend machen können. Der Vermieter rechnet verspätet ab und klagt gleichwohl den Saldo der Betriebskostenabrechnung ein.

Das OLG Jena gibt der Klage statt. Der Vermieter habe trotz verspäteter Abrechnung Anspruch auf die Saldozahlung. Denn die Abschlussbestimmung im Muster des Mieters benachteilige den Vermieter unangemessen und sei daher unwirksam (§ 307 BGB). Dies folge schon daraus, dass der Vermieter auch dann mit Nachforderungen ausgeschlossen sein soll, wenn er die verspätete Abrechnung nicht verschuldet hat (z.B. Übermittlung des Grundsteuerbescheids nach Ablauf der Frist). Des Weiteren wird de facto die Verjährung des Anspruchs des Vermieters durch diese Regelung unangemessen verkürzt, so das OLG.

Die Entscheidung deutet indirekt auf ein bisher kaum beleuchtetes Problemfeld: Wie weit dürfen Mieter mit ihren Formularverträgen vom Gesetz abweichen? Bereits das dispositive Recht des BGB ist sehr mieterfreundlich. Das ist nicht weiter verwunderlich, da der Gesetzgeber bei der Gestaltung des Mietrechts stillschweigend vom Wohnraummietrecht ausgeht und eine hohe Schutzwürdigkeit der Mieter unterstellt. Dem entspricht die Realität in der Gewerberaummiete in weiten Teilen nicht. Die großen Filialisten verfügen häufig über große Marktmacht und beschäftigen eigene Rechtsabteilungen. In den einschlägigen mieterfreundlichen Formularverträgen wird die Risikoverteilung in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht ganz erheblich zulasten der mitunter mehr oder weniger wehrlosen Vermieter verschoben. Ob dies zulässig ist, weil es die mieterfreundliche Intention des Gesetztes aufgreift, oder ob das häufig unzulässig ist, da das Gesetz schon an vielen Stellen die Grenzen des Möglichen ausreizt, ist unklar. Dies wird die Rechtsprechung in Zukunft herauszuarbeiten haben. Mit Sicherheit gelten für die Mietmuster die allgemeinen Anforderungen an allgemeine Geschäftsbedingungen u.a. in Gestalt des Transparenzgebots und der fehlenden Einbeziehung von überraschenden Klauseln. Insoweit besteht – wie die Erfahrung lehrt – bei vielen Mietmustern erheblicher Nachholbedarf.

(Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 6, 14.02.2013, Seite 12)