Mieter darf nicht auf die Baustelle, um zu kontrollieren

26. August 2015

Mietrecht: Dem Mieter noch herzustellender Räume steht gegen den Vermieter grundsätzlich kein Anspruch auf Zutritt zur Baustelle zwecks Überwachung der ordnungsgemäßen Bauausführung zu. (KG, Beschluss vom 26. März 2015, Az. 8 U 19/15)

DER FALL

Vermieter und Mieter haben im Jahr 2010 einen Geschäftsraummietvertrag über vom Vermieter noch herzustellende Mieträume abgeschlossen. Noch vor der Übergabe der Mietflächen an den Mieter hat dieser vom Vermieter Zutritt zu den noch im Ausbau befindlichen Mieträumen zwecks Überwachung der Bauausführung verlangt. Das KG hat den vom Mieter gerichtlich geltend gemachten Anspruch abgewiesen mit der Begründung, dass dem Mieter grundsätzlich kein Anspruch auf Zutritt zur Baustelle zusteht, damit er die ordnungsgemäße Bauausführung überwachen kann.

DIE FOLGEN

Nach Auffassung des Gerichts hat der Mieter gegen den Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zwar einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Ein Anspruch des Mieters auf Zutritt zu den vom Vermieter noch nicht übergebenen Räumen besteht aus dem Mietvertrag aber grundsätzlich nicht. Der Anspruch des Mieters auf Erfüllung der Hauptleistungspflicht enthält nicht als Minus einen solchen auf Zutritt in die Sphäre des Vertragspartners in der Phase der Leistungsvorbereitung. Entgegen der Ansicht des Mieters gilt nicht deshalb etwas anderes, weil der Mietvertrag den Vermieter zur schlüsselfertigen Herstellung des Mietobjekts nach einer mit dem Mieter abgestimmten Bauplanung verpflichtet und es sich um umfangreiche, kosten- und zeitaufwendige Arbeiten handelt. Die Tatsache, dass ein solches Zutrittsrecht des Mieters vor der Übergabe der Mietsache im Mietvertrag nicht geregelt ist, spricht nach Auffassung des Gerichts eher gegen den Willen der Vertragsparteien, einen solchen Anspruch des Mieters zu gewähren. Auch das Risiko des Mieters, dass Baumängel bei Baufortschritt überdeckt werden können, ändert an dieser Tatsache nichts. Denn anders als ein Besteller einer Bauleistung bei einem Bauvertrag hat der Mieter für die gesamte Zeit des Mietverhältnisses bei Auftreten von Mängeln grundsätzlich einen Beseitigungsanspruch und ein Minderungsrecht.

WAS IST ZU TUN?

Sofern ein Mietvertrag über noch zu errichtende Mieträume keine entsprechende Regelung enthält, hat der Mieter vor Überlassung der fertiggestellten Mietsache keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Zutritt zu seinen künftigen Räumen. Sofern der Mieter ein Interesse daran hat, schon vor der Überlassung der Mieträume Zutritt zu den noch nicht fertiggestellten Räumlichkeiten zu erhalten, um diese zu besichtigen und auf etwaige Baumängel hin überprüfen zu können, sollte er dies daher unbedingt ausdrücklich im Mietvertrag regeln.

(Quelle: Immobilien Zeitung 20.8.2015, Ausgabe 33/2015)