Mieter dürfen die Verbrauchsdaten anderer Mieter einsehen

Beim Streit um eine Heizkostenabrechnung gilt die normale Verteilung der Beweislast. Der Vermieter muss beweisen, dass seine Forderung rechtmäßig ist, und der Mieter darf alle Abrechnungsunterlagen einsehen. (BGH, Urteil vom 7. Februar 2018, Az. VIII ZR 189/17)

DER FALL
Die Beklagten waren Mieter einer Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Ihre Wohnfläche hatte einen Anteil von ca. 12% der relevanten Heizfläche des Hauses. Die Mieter sollten Heizkosten von mehr als 5.000 Euro für die Jahre 2013 und 2014 nachzahlen, dabei entfielen auf ihre Wohnung 42% bzw. 47% der insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten. Sie verweigerten die Nachzahlung und forderten die Vermieterin auf, ihnen die Ablesebelege vollständig vorzulegen – einschließlich der Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen. Die Vermieterin weigerte sich und hatte mit ihrer Zahlungsklage vor dem AG zunächst Erfolg. Auch das LG verurteilte die Mieter zur Zahlung. Sie müssen als Beklagte konkret darlegen, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien, so die Begründung. Außerdem hätten sie kein Einsichtsrecht in die Belege der Nachbarn.

DIE FOLGEN
Der BGH hat das Urteil aufgehoben und in der Klageabweisung einige Grundsätze darüber klargestellt, wie die Darlegungs- und Beweislast verteilt ist und welche Auskunftsrechte es im Betriebskostenrecht der Wohnungsmiete gibt. Demnach gelten auch hier die allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast. Das bedeutet, dass der Vermieter alle Voraussetzungen für einen Zahlungsanspruch zu seinen Gunsten zu beweisen hat. Das sind u.a. eine wirksame Umlagevereinbarung und alle Voraussetzungen einer etwaigen Nachforderung – insbesondere dass die Kostenansätze richtig sind. Kann er das nicht lückenlos erfüllen, scheitert seine Forderung auf Nachzahlung schon daran. Diese Darlegungslast wird mit Auskunftspflichten zugunsten des Mieters flankiert: Damit der Mieter die Abrechnung überprüfen kann, muss der Vermieter ihm Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen gewähren. Das schließt auch die Abrechnungsunterlagen anderer Mieter des gleichen Abrechnungskreises ein.

WAS IST ZU TUN?
Es bleibt dabei, dass der Vermieter erst dann beweisen muss, dass seine Betriebskostenabrechnung richtig ist, wenn der Mieter das wirksam bestreitet. Allerdings hat der BGH die Anforderung an eine solche Rüge signifikant abgesenkt. „Objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“, etwa nachgewiesene Leitungsverluste, muss der Mieter nicht vortragen. Der Vermieter sollte daher von Anfang an alle Karten auf den Tisch legen und Wünschen nach Belegeinsicht umfassend nachkommen. Denn ansonsten steht dem Mieter gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu, das sich nicht nur auf die Nachforderung des Vermieters, sondern auch auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen erstreckt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.5.2018, Ausgabe 19/2018)