Mieter haben Anspruch auf korrekte Abrechnungen

Der Mieter einer Wohnung darf verlangen, dass die Heizkosten nach dem richtigen Verteilungsschlüssel abgerechnet werden. Er muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er falsche Abrechnungen kürzen darf. (BGH, Urteil vom 16. Januar 2019, Az. VIII ZR 113/17)

DER FALL
Der Mieter einer Wohnung bestand darauf, dass für die Heizkostenabrechnung ein anderer Verteilungsschlüssel angewendet wird als derjenige, den sein Vermieter nutzt. Er forderte, die Heizkosten nach § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu 30% nach der Wohnfläche und zu 70% nach Verbrauch abzurechnen. Sein Vermieter hat bisher zu je 50% nach Wohnfläche und Verbrauch abgerechnet. Ob die Voraussetzungen für die Forderung des Mieters vorliegen, d.h. die Wärmeverteilungsleitungen überwiegend isoliert sind, ist noch streitig; der BGH hat diese Frage zur Klärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

DIE FOLGEN
Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV müssen die Heizkosten mit dem Schlüssel von 30% Wohnfläche und 70% Verbrauch umgelegt werden, wenn das Gebäude der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht genügt, es mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Dann entfällt das in § 6 Abs. 4 HeizkostenV geregelte Wahlrecht des Vermieters, wonach er einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50% und höchstens 70% der Kosten nach Verbrauch bestimmen kann. Der Mieter kann von seinem Vermieter verlangen, dass die Abrechnungen rückwirkend korrigiert werden. Zwar darf der Abrechnungsmaßstab nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV nur zu Beginn des Abrechnungszeitraums geändert werden. Dies betrifft aber Fälle, in denen der Vermieter ein Wahlrecht hat – was hier nicht der Fall ist. Der Mieter muss sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass er fehlerhafte Abrechnungen um 15% kürzen kann (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Er hat Anspruch auf korrekte Abrechnungen und er muss auch keine weiteren fehlerhaften Abrechnungen abwarten und diese dann gegebenenfalls kürzen. Das widerspräche dem Sinn des Gesetzes, nach dem das Verbrauchsverhalten nachhaltig beeinflusst werden soll, um Energiespareffekte zu erzielen, so der BGH.

WAS IST ZU TUN?
Der Fall betrifft auch Wohnungseigentümergemeinschaften: Sie müssen die HeizkostenV beachten, ansonsten ist die ordnungsgemäße Verwaltung nicht gewährleistet. Wenn ein Gebäude der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht genügt, es mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und die Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssen Heizkosten zwingend mit einem Maßstab von 70% Verbrauch und 30% Wohnfläche abgerechnet werden. Nur wenn eine der Voraussetzungen entfällt, darf der Vermieter zum Beginn eines Abrechnungszeitraums den Umlegungsmaßstab wählen und zwischen 50% und 70% der Heizkosten nach Verbrauch abrechnen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.5.2019, Ausgabe 20/2019)