Mieter müssen nicht einzeln angeschrieben werden

16. März 2015

Mietrecht. Bitten mehrere Mieter ausdrücklich darum, dass der Schriftverkehr mit nur einem Mitmieter zu führen ist, kann darin die Erteilung einer Vollmacht für den einen Mitmieter zur Entgegennahme von Willenserklärungen für die anderen Mieter gesehen werden.

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014, Az. VIII ZR 25/14, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 8, 26.02.2015, Seite 12)

DER FALL

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und den Beklagten als Erbinnen der ehemaligen Mieterin gibt es Streit um die Herausgabe der Mietwohnung. Die Töchter der verstorbenen Mieterin haben der Vermieterin gemeinsam schriftlich angezeigt, dass sie das Mietverhältnis fortsetzen möchten, weil sie mit der Mutter in häuslicher Gemeinschaft gelebt hätten. In diesem Brief haben die Erbinnen mitgeteilt, dass die Schwester C. woanders wohnt, es keine weiteren Erben gibt und die Miete zukünftig von Schwester S. bezahlt wird und man sich für Schriftverkehr nur an S. wenden solle. Die Vermieterin hat daraufhin der Schwester S. fristgerecht eine Kündigung überreicht, die nur an S. adressiert war und die Anrede „Sehr geehrte Damen und Herren“ enthielt. Sie hat die Kündigung unter Hinweis auf § 563 BGB damit begründet, dass die Schwestern nicht im Haushalt ihrer Mutter gelebt hätten. Auf der Kündigung befindet sich ein handschriftlicher Vermerk, dass die Kündigung umgehend an die Schwester C. weitergeleitet wird. Im Mietvertrag war vereinbart, dass es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem Mieter abgegeben wird und solche Willenserklärungen auch für den anderen Mieter verbindlich sind.

DIE FOLGEN

Der BGH betont, dass gegenüber allen Mietern gekündigt werden muss. Dem sei trotz der Adressierung nur an eine Schwester und der neutralen Anrede im Brief Genüge getan worden, da die Auslegung des handschriftlichen Zusatzes, dass die andere Schwester die Kündigung unverzüglich erhalte, ergebe, dass die Kündigung für beide Schwestern bestimmt sei. Darüber hinaus hätten die Schwestern in ihrer gemeinsamen Mitteilung über den Tod der Mutter und ihre Fortsetzung des Mietverhältnisses ausdrücklich gebeten, dass der Schriftverkehr nur mit der Schwester S. geführt werde. Diese Schwester hat die Kündigung erhalten. In dem ausdrücklichen Wunsch über die Zustellung sei eine Bevollmächtigung der einen Schwester zur Entgegennahme von Willenserklärungen auch für die andere Schwester zu sehen. Auf vertragliche Vereinbarungen zur Bevollmächtigung komme es daher nicht an. Im Übrigen lasse die falsche gesetzliche Bezeichnung des Kündigungsgrunds die Auslegung zu, dass nach § 564 BGB gekündigt werde.

WAS IST ZU TUN?

Auch wenn dieser Fall für die Vermieterin gut ausgegangen ist, ist bei Kündigungen strengstens auf die Formalitäten zu achten. Insbesondere ist zu prüfen, ob der richtige Adressat angegeben ist, ob eine Bevollmächtigung zur Abgabe der einseitigen Willenserklärung im Original beigefügt ist und ob die Zugangsfristen eingehalten werden.