Mieter muss Ersteigerer Inhalt des Mietvertrags nachweisen

22. November 2013

Ein Mietvertrag über Wohneigentum unter nahen Angehörigen zur Besitzerhaltung gilt zu diesen Konditionen auch gegenüber dem Erwerber in der Zwangsversteigerung, wenn der Vertrag nicht fingiert wurde. Der Mieter trägt die Beweislast.

BGH, Urteil vom 18. September 2013, Az. VIII ZR 297/12 (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 45, 14.11.2013, Seite 16)

Der Fall

Die Kläger erwarben in der Zwangsversteigerung eine Wohnung und verlangten von der Beklagten Herausgabe der Wohnung und Nutzungsentschädigung. Die Beklagte behauptet, sie habe mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen Mietvertrag geschlossen, der ihr gegen Übernahme der Betriebskosten und eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges Nutzungsrecht einräumt. Zum Beweis legt sie eine Kopie des angeblichen Vertrags vor. Die Beklagte zahlte zunächst trotz Aufforderung durch die Kläger an diese weder Nutzungsentschädigung noch Vorauszahlungen auf Betriebskosten. Die Kläger kündigten daher das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Vorinstanzen wiesen die Klage auf Räumung sowie Zahlung ab.

Die Folgen

Die Revision der Kläger vorm BGH hat Erfolg. Der BGH sieht die Feststellungen des LG zum Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrags von Rechtsfehlern beeinflusst. Widersprüche zwischen den Angaben des Bruders als Zeugen und den aus einer Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags blieben unberücksichtigt. Auch der Behauptung der Kläger, dass der Mietvertrag von der Beklagten nur fingiert worden sei, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung trotz Zwangsversteigerung zu erhalten, war das LG nicht nachgegangen. So meinten die LG-Richter, es sei zwar auffällig, dass die Beklagte trotz Aufforderung nicht habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen eine vorgelegte Kopie des Mietvertrags erstellt worden sei. Hierauf komme es jedoch nicht an, da der Bruder der Beklagten einen mündlichen Vertragsschluss bestätigte. Die Kläger seien mit dem Erwerb der Wohnung in diesen Vertrag eingetreten, somit schulde die Beklagte abgesehen von den Betriebskosten keine Nutzungsentschädigung. So nicht, meinte jedoch der BGH. Er hob das Urteil des LG auf und verwies den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des LG zurück.

Was ist zu tun?

Jedem Wohneigentümer, der etwa aus geschäftlichen Gründen seine Immobilie als Sicherheit verwendet, ist zu raten, umgehend einen Mietvertrag mit Familienmitgliedern schriftlich zu fixieren. Regelungen, dass Angehörige gegen Übernahme der Betriebskosten und Pflege des (ehemaligen) Wohneigentümers ein lebenslanges Nutzungsrecht an dieser Immobilie eingeräumt werden, sind möglich. Erwerbern, auch aus der Zwangsversteigerung, muss bewusst sein, dass Mietverträge mit allen darin enthaltenen Regelungen übernommen werden.