Mieter muss nachweisen, dass sein Nachmieter passt

07. Dezember 2015

Mietrecht: Begehrt der Mieter die vorzeitige Entlassung aus einem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm alle Informationen zu geben, die dieser benötigt. (BGH, Urteil vom 7. Oktober 2015, Az. VIII ZR 247/14)

DER FALL

Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietverhältnisses. Der Mietvertrag war für vier Jahre mit Verlängerung auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Nach zwei Jahren wechselte der Mieter den Arbeitgeber und zog aufgrund der Entfernung des neuen Arbeitsplatzes um. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis fristgerecht wegen geänderter Lebensumstände. Die Vermieterin lehnte die Kündigung ab und bot an, den Mieter gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse vor Vertragsschluss eine schriftliche Erklärung zu Familienverhältnissen, Selbstauskunft, Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Als der Mieter, nach Rückgabe der Mietsache, um einen Besichtigungstermin für einen Interessenten durch die Vermieterin bat, war diese hierzu, wegen ihrer langen Anreise, erst nach Erhalt der Unterlagen bereit. Der Interessent lehnte die Erteilung der Auskünfte ab. Die Vermieterin verlangt als Klägerin von dem beklagten Mieter die Fortzahlung der Miete und Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbesteht bis zum erstmöglichen Kündigungszeitpunkt.

DIE FOLGEN

Da der Mieter keinen geeigneten Nachmieter gestellt hat, bestand das Mietverhältnis fort und der Mieter schuldet die Miete. Die klagende Vermieterin hat sich mit ihren Forderungen nach Auskunft nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Vielmehr wollte der Mieter das Mietverhältnis nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auflösen. Es oblag allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu finden. Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko für die Mietsache und haftet auch für die Miete, wenn er das Mietobjekt nicht nutzt (§ 537 Abs. 1 BGB). Es ist berechtigtes Interesse der Vermieterin zu wissen, ob ein neuer Mieter ihren Bonitätsanforderungen genügt. Da sie für eine Besichtigung eine lange Anfahrt gehabt hätte, ist es zudem berechtigt, vorher wissen zu wollen, wer besichtigt und ob der Interessent den Anforderungen genügt.

WAS IST ZU TUN?

Der Vermieter hat, soweit er einen Nachmieter überhaupt akzeptieren und den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen will, das Recht zu wählen und er darf auch entsprechende Unterlagen fordern. Der Mieter hat dem Vermieter auf Anforderung nachzuweisen, dass der Nachmieter dessen Anforderungen genügt. Der Mieter hätte Besichtigungen vor seinem Auszug selbst durchführen oder die Vermieterin nach dem Schlüssel für eine Besichtigung fragen und erst bei ernsthaftem Interesse Bonitätsauskünfte anfordern können.

(Quelle: Immobilien Zeitung 3.12.2015, Ausgabe 48/2015)