Mieter muss Schriftformverstoß nicht heilen

22. Juni 2017

Eine Schriftformheilungsklausel in einem Mietvertrag, die auch den Erwerber eines Grundstücks verpflichtet, ist zwischen den Ursprungsparteien unwirksam. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25. April 2017, Az. 24 U 150/16)

DER FALL
Ein gewerblicher Formularmietvertrag enthält eine Klausel, wonach bei Vorliegen eines Schriftformverstoßes keine Partei das vorzeitige Kündigungsrecht des § 550 BGB geltend machen kann und beide verpflichtet sind, alles Notwendige zu tun, um die Schriftform herbeizuführen. Diese Klausel enthält jedoch keine Einschränkung, dass sie nicht für einen Grundstückserwerber gilt, der als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eintritt. In der Folgezeit wird der Mietzins geändert, was jedoch nicht schriftlich fixiert wird. Der Mieter kündigt das Mietverhältnis sodann wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Der Mieter kann wegen Schriftformverstoßes kündigen. Er ist trotz der Klausel nicht verpflichtet, die gesetzliche Schriftform herbeizuführen. Eine Schriftformheilungsklausel, die auch den Erwerber verpflichtet, verstößt gegen den Schutzzweck des § 550 BGB und ist deswegen insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 2 Satz 1 BGB). Eine geltungserhaltende Reduktion dieser Klausel im Verhältnis der Ursprungsparteien ist ausgeschlossen, wenn sie nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber unterscheidet. Selbst wenn sich die Klausel auf die Regelung des Verhältnisses der ursprünglichen Mietparteien beschränken ließe, dürfte dem Vertragspartner die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht nicht verwehrt werden. Von ihm kann allenfalls verlangt werden, dass er an der Heilung des Formmangels mitwirkt und bis dahin von einer ordentlichen Kündigung absieht. Scheitert der Heilungsversuch, etwa weil sich die Parteien nicht auf eine formwirksame Regelung einigen oder der andere Teil bei der Gelegenheit weitere Vertragsänderungen durchzusetzen versucht, muss es ihm freistehen, ordentlich zu kündigen. Anderenfalls wird er unangemessen benachteiligt.

WAS IST ZU TUN?
In der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte lässt sich aber die Tendenz erkennen, dass eine Schriftformheilungsklausel zwischen den Ursprungsparteien zumindest immer dann wirksam ist, wenn diese nicht für einen Erwerber gilt, der in das Mietverhältnis eintritt und darüber hinaus den Parteien die Berufung auf einen Schriftformmangel erst dann zusteht, wenn eine bereitwillige Heilung des Schriftformmangels scheitert. Der BGH hat sich bislang noch nicht zur Wirksamkeit einer solchen Schriftformheilungsklausel zwischen den Ursprungsparteien geäußert.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.6.2017, Ausgabe 24/2017)