Mieter trägt das Risiko, ob Kunden kommen oder nicht

DER FALL

Vermieter und Mieter schließen 2012 einen Mietvertrag über einen Verkaufsstand in einem neu eröffneten Einkaufszentrum. Die vom Mieter erhoffte Besuchermenge bleibt jedoch aus. So kommen an Samstagen nur 19.000 statt 25.000 Besucher ins Einkaufszentrum, woraufhin der Mieter von Mai bis August 2013 keine Miete zahlt. Daraufhin kündigt der Vermieter fristlos. Gleichwohl nutzt der Mieter den Verkaufsstand bis zur Rückgabe im Februar 2014 weiter. Der Vermieter verlangt Ausgleich des Mietrückstands sowie eine Nutzungsentschädigung. Der Mieter verweigert die Zahlung und macht Schadenersatz wegen der geringen Besucherzahl und einer Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht im Hinblick auf die zu erwartende Besucherzahl geltend. Zu Recht?

DIE FOLGEN

Nein! Der Vermieter hat Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete und nach Vertragsende Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB). Etwaige Schadenersatzansprüche des Mieters wegen unzureichender Aufklärung über die zu erwartende Kundenfrequenz bestehen nicht, da diese weder Voraussetzung noch Gegenstand des Mietverhältnisses war. Vielmehr ergibt sich aus dem Mietvertrag, dass dieser alle zwischen den Parteien vereinbarten Bestimmungen enthält und keine mündlichen Nebenabreden bestehen. Es hätte also dem Mieter oblegen, bei Mietvertragsabschluss sämtliche ihm wichtigen Voraussetzungen vertraglich zu vereinbaren. Zudem war das Einkaufszentrum gerade neu eröffnet, sodass keine verlässlichen Erfahrungswerte über die Besucherzahlen vorlagen. Vor diesem Hintergrund ist es lebensfremd, dass eine bestimmte Kundenfrequenz zugesagt worden sei. Bloße Erwartungen sind nicht Vertragsbestandteil geworden, eine Garantieübernahme des Vermieters ist nicht zu erkennen.

WAS IST ZU TUN?

Es ist allgemein anerkannt, dass allein einem Mieter das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko hinsichtlich seiner Mietfläche in einem Einkaufszentrum obliegt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter – z.B. hinsichtlich der Kundenfrequenz oder bestimmter Umsatzzahlen – im Vorfeld des Vertragsschlusses oder ausdrücklich im Mietvertrag eine rechtsgeschäftlich bindende Garantie oder Zusicherung übernommen hätte, mit der Folge, dass entgegen der vertragstypischen Risikoverteilung nicht dem Mieter, sondern dem Vermieter das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko obliegt. In der bloßen Äußerung von Erwartungen liegt im Regelfall noch keine Garantieerklärung, hier ist strikt von einer bloßen Anpreisung abzugrenzen. Solche gewichtigen Abreden sind in jedem Fall schriftlich zu fixieren, soll kein Schriftformmangel riskiert werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.10.2015, Ausgabe 42/2015)