Mieter verliert keine Rechte durch Verlängerungsoption

Mietrecht: Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt weder in direkter noch in analoger Anwendung von §536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist. (BGH, Urteil vom 14. Oktober 2015, Az. XII ZR 84/14)

DER FALL

Die Vorgängerin der klagenden Eigentümerin vermietete der Betreiberin einer Fachklinik für Suchttherapie eine Gewerbeimmobilie. Die Mietdauer betrug zehn Jahre. Es war vereinbart, die Mietzeit zweimal um je fünf Jahre zu verlängern. Diese „Optionen“ sollten stillschweigend in Kraft treten, wenn die Mieterin spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit nicht schriftlich Gegenteiliges erklärt. Diese Erklärung gab die Mieterin nicht ab. Weiter war in dem Vertrag geregelt, dass die Mieterin aus Mängeln der Beschaffenheit der vermieteten Räume oder am Inventar keine Rechte herleiten kann, „es sei denn, der Vermieter hätte die Beseitigung dieser Mängel nicht innerhalb angemessener Frist vorgenommen, nachdem die Mieterin ihn unter Setzung einer angemessenen Frist mit Einschreiben-Rückschein abgemahnt hat“. Die Mieterin minderte wegen verschiedener Mängel. Die Vorinstanzen gaben der sich hiergegen wehrenden Vermieterin mit der Begründung Recht, wegen vorbehaltloser Ausübung der Option könne sich die Beklagte auf vor der Optionsausübung aufgetretene Mängel nicht mehr berufen.

DIE FOLGEN

Gemäß § 536 b BGB kann der Mieter nicht mindern, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Der BGH bekräftigt seine jüngere Rechtsprechung, wonach die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter weder einen Vertragsschluss gemäß § 536 b S.1 BGB darstellt noch eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB gerechtfertigt ist. Die Optionsausübung ist ein schon im Ursprungsvertrag eingeräumtes Recht, die Vertragslaufzeit des bisherigen Mietvertrags zu verlängern. Der Mieter muss sich seine Rechte nicht ausdrücklich vorbehalten, unabhängig davon, ob ausdrücklich optiert wird oder ob die Optionsfolgen dadurch eintreten, dass keine gegenteilige Erklärung abgegeben wird. Der BGH lässt erkennen, dass der endgültige Ausschluss der Minderung auch für den Zeitraum einer angemessenen Frist zur Beseitigung des Mangels durch Formularklausel problematisch ist.

WAS IST ZU TUN?

Der Vermieter ist für die Mängelbeseitigung während der gesamten Mietzeit einschließlich etwaiger Optionszeiten verantwortlich und sollte sich hierauf, was den Zustand des Mietgegenstands betrifft, schon bei Vertragsbeginn einstellen. Grundsätzlich kann er die Erhaltungslast nur durch Individualvereinbarung auf den Mieter abwälzen. Formularmäßig dürfte eine Minderung nur dadurch einzuschränken sein, dass sie angekündigt und der Minderungsbetrag der Höhe nach anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sein muss, wobei bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche nicht ausgeschlossen werden dürfen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 26.11.2015, Ausgabe 47/2015)