Mieter wird für den Einbau einer Außentür nicht entschädigt

10. Oktober 2018

Sachen, die ein Mieter in den Mietgegenstand eingebracht hat, sind keine „Einrichtungen“, wenn sie die Fläche überhaupt erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzen. (OLG Naumburg, Urteil vom 22. Januar 2018, Az. 1 U 108/17)

Der Fall
Der Mieter einer Gewerbefläche in einem Einkaufszentrum verlangt vom Vermieter, dass er die Wegnahme einer Automatiktür duldet, die der Mieter selbst als Trennwand eingebaut hatte. Im Mietvertrag wird ausdrücklich differenziert zwischen baulichen Veränderungen, die ohne Entschädigung in das Eigentum des Vermieters übergehen sollen, und Einrichtungen, bei denen dem Mieter das Recht zusteht, sie wegzunehmen, wenn der Vermieter nicht verlangt, dass er sie ihm gegen die Zahlung einer angemessenen Entschädigung zurücklässt.

Die Folgen
Das OLG Naumburg hat die vom Mieter eingebaute Automatiktür nicht als „Einrichtung“, die dem Mietgegenstand untergeordnet ist (§ 539 Abs. 2 BGB), eingestuft, sondern als eine essenzielle bauliche Veränderung. Der Mieter darf sie deshalb nicht einfach entfernen. Maßgeblich ist in diesem Fall, dass der Einbau einer Automatiktür dazu dient, den Mietgegenstand nach außen abzuschließen und von den anderen Gewerbeflächen im Einkaufszentrum abzugrenzen. Damit wird der vertragsgemäße Zustand der Mietsache überhaupt erst hergestellt. Im Mietvertrag ist nicht vorgesehen, dass der Mieter für bauliche Veränderungen entschädigt wird.

Was ist zu tun?
Nach den gesetzlichen Vorschriften ist es für die Frage, ob ein Mieter eine Sache wegnehmen oder der Vermieter die Wegnahme gegen Zahlung einer Entschädigung abwenden kann, entscheidend, ob die Maßnahme als „Einrichtung“ eingeordnet wird. Das Urteil zeigt, dass der Begriff der „Einrichtung“ maßgeblich mit den vertraglichen Regelungen über den Zustand der Mietfläche zusammenhängt. Dies wirft Auslegungsfragen auf, die einzelfallabhängig zu entscheiden sind und damit eine gewisse Rechtsunsicherheit begründen. Im Gewerbemietrecht dürfen die Parteien Vereinbarungen treffen, die vom Gesetz abweichen. Es bietet sich deshalb an, im Mietvertrag Definitionen für die Begriffe „Einrichtung“ und „bauliche Veränderungen“ zu verwenden und klare Rechtsfolgen zu vereinbaren. Dies dient als Orientierungshilfe für die Parteien und legt darüber hinaus eindeutige Auslegungskriterien für den Streitfall fest. Der Mieter wird auf eine allgemeine Entschädigungspflicht drängen, falls er sämtliche von ihm eingebrachten Gegenstände zurücklässt. Ist er sich unsicher, wird er mit dem Vermieter eine vertragliche Einzelfallregelung treffen wollen, bevor er die Sachen einbringt. Aus Vermietersicht würde ein Wegnahmerecht des Mieters sowie die Entschädigungspflicht im besten Fall komplett ausgeschlossen oder auf bestimmte, klar definierte Fälle beschränkt sein.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.10.2018, Ausgabe 40-41/2018)