Mieterhöhung bei Indexmiete: Mieter muss selbst nachrechnen

Wurde eine Indexmiete vereinbart und will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er mitteilen, wie sich der Verbraucherpreisindex geändert hat. Den Prozentsatz der Änderung muss er aber nicht angeben. (BGH, Urteil vom 22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16)

DER FALL
Die Parteien hatten in ihrem Wohnraummietvertrag eine Indexklausel nach § 557b BGB vereinbart. Der Vermieter erhöhte die Miete um monatlich 85 Euro und begründete dies damit, dass der Verbraucherpreisindex seit Mietvertragsbeginn von 94,2 auf 106,1 Punkte gestiegen sei. Die prozentuale Erhöhung gab er in seinem Erhöhungsverlangen aber nicht an. Der Kläger zahlte die 85 Euro pro Monat in der Folgezeit nicht. Bei Mietende hielt der Vermieter deshalb einen Kautionsbetrag von 1.104,15 Euro zurück. Der Mieter klagte auf Rückzahlung und war damit in den Vorinstanzen erfolgreich.

DIE FOLGEN
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts muss nach Ansicht des BGH in der Mieterhöhung nicht angegeben werden, welche prozentuale Veränderung sich aus den Indexdaten ergibt, die im Erhöhungsschreiben mitgeteilt werden. Denn das würde bedeuten, dass der Vermieter dem Mieter einzelne, einfache Rechenschritte vorrechnen muss. Damit führt der BGH seine Rechtsprechung fort, keine überhöhten formalen Anforderungen an Mieterhöhungen bzw. Mieterhöhungsverlangen zu stellen. Die Indexmiete hat der Gesetzgeber eingeführt, weil nach seiner Einschätzung die sonstigen gesetzlichen Erhöhungsvorschriften nur schwer zu handhaben sind. Der Vermieter muss also – entsprechend dem Wortlaut des Gesetzes – nur angeben, wie sich der Verbraucherpreisindex jeweils geändert hat. Dazu muss er die Indexpunktzahl zum Mietbeginn bzw. zum Zeitpunkt der letzten Anpassung und die aktuelle Indexpunktzahl mitteilen. Außerdem muss er die erhöhte Miete angeben oder den Betrag, um den er die Miete erhöht.

WAS IST ZU TUN?
Es ist zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig, die Differenz zwischen den zwei Indexpunktwerten in einen Prozentwert umzurechnen – das erhöht die Akzeptanz beim Mieter. Es reicht jedoch nicht, bloß den Prozentsatz der Erhöhung anzugeben, den konkreten Erhöhungsbetrag bzw. erhöhten Betrag aber nicht. Die Indexmiete wird noch viel zu selten vereinbart, aber sie kann beiden Vertragsparteien Vorteile bieten: Der Mieter profitiert davon, wenn die Mieten stärker steigen als die Lebenshaltungskosten. Dem Vermieter erlaubt eine Indexmiete bei einer Miete, die schon zu Mietbeginn über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, diese in den ersten Jahren stetig zu erhöhen. Das wäre sonst nicht möglich. Zu empfehlen ist eine Indexmiete übrigens nur für einen Zeitraum von zehn Jahren. Denn ohne eine solche Begrenzung wird die Abweichung von Indexmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete bei einer längeren Laufzeit für beide Vertragsparteien unkalkulierbar.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.2.2018, Ausgabe 5/2018)