Mieterhöhung: Mieter muss Wohnfläche im Zweifel nachmessen

21. August 2017

Im Mieterhöhungsverfahren reicht es nicht, wenn der Mieter die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche nur bestreitet, ohne eigene positive Angaben zu machen; dies entspricht nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters. (BGH, Urteil vom 30. Mai 2017 Az. VIII ZR181/16)

Der Fall
Die Vermieterin einer Dachgeschosswohnung mit Loggia verlangt von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Im Mietvertrag war keine bestimmte Wohnfläche vereinbart worden. Die von der Vermieterin in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche war auch den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt worden. Die Mieterin bezweifelt pauschal die angegebene Wohnfläche und verlangt geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung von der Vermieterin, ohne selbst konkrete Flächenangaben zu machen. Das Amts- und Landgericht haben die Klage der Vermieterin abgewiesen. Sie legte Revision zum BGH ein.

Die Folgen
Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann nach der Entscheidung des BGH nicht mit der Begründung verneint werden, dass die Vermieterin den Beweis für die von ihr behauptete Wohnfläche schuldig geblieben ist. Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. Der hierfür darlegungspflichtige Vermieter muss nach Auffassung des BGH auch dann, wenn im Mietvertrag keine Flächenangaben enthalten sind, nur eine bestimmte Wohnfläche vortragen – nämlich die, die er auch sonst, z.B. bei Nebenkostenabrechnungen, zugrunde legt. Dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, die bisherigen Flächenangaben zu verwenden, ohne teure Aufmaße zu veranlassen, wenn solche nicht mehr vorhanden sind. Der dann erklärungsbelastete Mieter muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Es reicht nicht, dass er die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche lediglich bestreitet, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen, denn die behaupteten Umstände liegen in seinem Wahrnehmungsbereich. Dem Mieter ist es in der Regel möglich, die Wohnfläche überschlägig und laienhaft zu vermessen und einen abweichenden Flächenwert vorzutragen.

Was ist zu tun?
Zu Recht hat der BGH in jahrzehntelanger Rechtsprechung die formalen Hürden bei der Durchsetzung des Mieterhöhungsanspruchs nach § 558 BGB niedrig gehalten. Dennoch: Angesichts einer vorangegangenen Entscheidung des BGH vom November 2015, wonach es auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt, sollte der Vermieter anlässlich eines Erhöhungsverlangens die genaue Fläche im Eigeninteresse überprüfen lassen und den Mieter hierüber informieren. Der Mieter sollte sich bei Zweifeln die Mühe geben und die Fläche wenigstens laienhaft nachmessen. Das reicht, um das Gericht bei Abweichungen zur Einholung eines Sachverständigengutachtens zu veranlassen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.8.2017, Ausgabe 33/2017)