Mieterhöhung muss nicht ins kleinste Detail begründet sein

Um ein Mieterhöhungsverlangen zu erläutern, genügt es, wenn der Vermieter die Gründe angibt, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die Beträge, die darauf entfallen.
(BGH, Versäumnisurteil vom 6. April 2022, Az. VIII ZR 246/20)

Der Fall
Eine Vermieterin klagte auf Räumung und Herausgabe einer preisgebundenen Wohnung wegen eines Mietrückstands. Dieser beruhte darauf, dass die Mieterin eine Modernisierungsmieterhöhung nicht bezahlt hatte. Die Vermieterin hatte nach einer Modernisierung die Grundmiete nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes erhöht. Bei der Berechnung setzte sie u.a. bei den jährlichen Aufwendungen in Bezug auf die konkret berechneten Baukosten eine Absetzung für Abnutzungen (AfA) in Höhe von 1,5152% an. Da sie die Abweichung zu dem gesetzlichen Regelsatz der Abschreibung (1%) in ihrem Mieterhöhungsschreiben nicht näher erläutert hatte, hielt die Mieterin die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und weigerte sich, den Erhöhungsbetrag zu zahlen. Nachdem ein kündigungsrelevanter Rückstand gegeben war, kündigte die Vermieterin. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben der Mieterin Recht. Der BGH verwies die Sache an das Landgericht zurück, das jetzt zu prüfen hat, ob die von der Vermieterin ausgewiesene AfA von 1,5152% berechtigt war.

Die Folgen
Instanzgerichte haben immer wieder übertriebene formale Anforderungen an Erhöhungserklärungen gestellt. Der BGH weist erneut zu Recht darauf hin, dass der Vermieter durch die Anforderungen in § 10 Absatz 1 Satz 2 WoBindG nicht daran gehindert werden darf, die gesetzlich zulässige Kostenmiete durchzusetzen, die ihm eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistung garantieren soll. Der Mieter ist darüber zu informieren, weshalb die Miete erhöht wird. Die wesentlichen Informationen erhält er aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die dem Erhöhungsverlangen beizufügen ist, oder einem Auszug, der die laufenden Aufwendungen des Vermieters ausweist. Damit sind die Interessen des Mieters gewahrt, denn um Unsicherheiten zu klären oder Angaben des Vermieters zu kontrollieren, hat er ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht. Dass die Mieterhöhung auch zu erläutern ist, bedeutet nicht, dass jeder einzelne Schritt der Berechnung so detailliert zu begründen ist, dass der Mieter bereits damit alle Informationen hat, um abschließend prüfen zu können, ob die Mieterhöhung sachlich berechtigt ist.

Was ist zu tun?
Trotz dieser Entscheidung sollten Vermieter darauf achten, dass die Mieterhöhungserklärungen so plausibel berechnet und erläutert werden, dass sie für den Mieter nachvollziehbar sind. Haben die Mieter Zweifel an der Begründetheit, sollten sie ihr Einsichts- und Auskunftsrecht ausschöpfen und bis zur Klärung die Erhöhungsbeträge zumindest unter Vorbehalt zahlen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.6.2022, Ausgabe 25/2022)