Mieterhöhung: Vereinbarung kann Haustürgeschäft sein

Wird eine Vereinbarung zur Modernisierungsmieterhöhung in der Privatwohnung des Mieters geschlossen, unterliegt sie dem Haustürwiderrufsgesetz und kann widerrufen werden, ohne dass der Vermieter Wertersatz erhält. (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017, Az. VIII ZR 29/16)

Der Fall
Der Kläger ist Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Der beklagte Vermieter hatte Mitte 2009 angekündigt, u.a. die Warmwasserversorgung zu modernisieren, was zu einer Mieterhöhung von rund 76 Euro führen sollte. Im Dezember 2009 erschien der Beklagte in der Wohnung des Klägers, wo eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung getroffen wurde. Die Miete erhöhte sich um 60 Euro pro Monat, und die Arbeiten wurden auf Wunsch des Mieters nur im Sommer durchgeführt. Eine Widerrufsbelehrung enthielt die Vereinbarung nicht. Der Kläger zahlte drei Jahre lang die erhöhte Miete, bis er im November 2012 sein Einverständnis widerrief. Er klagte auf Rückzahlung des gesamten Erhöhungsbetrags und hatte damit beim AG und LG Erfolg. Die Revision des Vermieters zum BGH blieb erfolglos.

Die Folgen
Der BGH hat sich der herrschenden Meinung angeschlossen: Mieterhöhungsvereinbarungen unterliegen dem Haustürwiderrufsgesetz (jetzt §§ 312 ff. BGB). Damit steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht u.a. dann zu, wenn er durch mündliche Verhandlungen in seiner Privatwohnung zu einem Vertragsabschluss bestimmt wurde. Sobald die getroffene Vereinbarung wirksam widerrufen wurde, kann der Verbraucher beanspruchen, dass ihm der monatliche Mehrbetrag rückgewährt wird. Der Vermieter hat nach der Rechtsprechung des BGH keinen Gegenanspruch auf Wertersatz. Denn ein höherer Mietzins wird nur geschuldet, wenn das mieterschützende Verfahren einer Modernisierungsmieterhöhung eingehalten wurde. Das gilt auch in der hier vorliegenden Konstellation.

Was ist zu tun?
Die Entscheidung betrifft altes, bis zum 10. Juni 2010 geltendes Recht, wonach es gerade keine Frist für die Ausübung des Widerrufsrechts bei fehlender oder falscher Widerrufsbelehrung gab. Heute kann dieser Fall auftreten, wenn das Widerrufsrecht innerhalb der Frist von einem Jahr und 14 Tage nach Abschluss der Modernisierungsmieterhöhung ausgeübt wird. Auch dann wird es kaum einen Anspruch des Vermieters auf Wertersatz geben, denn dieser setzt voraus, dass der Verbraucher/Mieter vom Unternehmer/ Vermieter ausdrücklich verlangt hatte, die Vermieterleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist zu erbringen, und zusätzlich der Unternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß informiert hatte. Damit ist heute das Problem genauso virulent, wenn auch die Rückzahlungsbeträge niedriger sein dürften. Vermieter können dieses Risiko nur vermeiden, wenn sie Vereinbarungen mit dem Mieter nicht in durch § 312 ff BGB geschützten Situationen abschließen. Also am besten persönlich in ihren eigenen Geschäftsräumen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.9.2017, Ausgabe 37/2017)