Mietkosten für Rauchmelder dürfen nicht umgelegt werden

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um Aufwendungen, die der Vermieter auf die Mieter umlegen kann. Denn sie sind mit den Kosten für deren Erwerb gleichzusetzen. (BGH, Urteil vom 5. Mai 2022, Az. VIII ZR 379/20)

Der Fall
Eine Vermieterin streitet mit ihrer Mieterin über die Kosten für Miete und Wartung von Rauchmeldern in der Wohnung. Diese Kostenpositionen waren nicht ausdrücklich im Nebenkostenkatalog des Mietvertrags vorgesehen. Allerdings hatte die Vermieterin das vertragliche Recht, in zukünftigen Abrechnungszeiträumen zusätzlich zum vereinbarten Betriebskostenkatalog auch neue Positionen einzuführen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht anfielen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt würden. Im Oktober 2015 kündigte die Vermieterin an, die Wohnung der Mieterin mit Rauchwarnmeldern auszustatten, und teilte ihr die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. In den Betriebskostenabrechnungen ab 2016 entfielen auf die Bewohnerin 9,74 Euro und in einem weiteren Jahr 9,88 Euro. Die Mieterin weigerte sich zu zahlen.

Die Folgen
Mit Erfolg! Nach Ansicht des BGH lässt es sich nicht mit dem Willen des Gesetzgebers vereinbaren, die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umzulegen. Die Vermieterin hatte die freie Wahl, Rauchwarnmelder zu mieten oder zu erwerben. Die Kosten für die Miete stellen sich daher als „verkappte“ Anschaffungskosten dar, die nicht umlagefähig sind. Dem Katalog von § 2 Nr. 1-16 BetrKV lässt sich auch entnehmen, dass der Gesetzgeber die Umlage von Mietkosten nur in sehr speziellen Fällen ausdrücklich vorsieht. Andernfalls könnte die Vermieterin die im Grundsatz ihr zugewiesene Belastung von Anschaffungskosten leicht umgehen. Und sie hätte Anreiz, die Entscheidung stets zugunsten der Miete zu treffen – auf Kosten des Mieters.

Was ist zu tun?
Die Öffnungsklausel in § 2 Nr. 17 BetrKV ermöglicht einer Partei, Kosten umzulegen, die durch technische Neuerungen und Fortschritt entstehen. Jedoch muss dabei genau geprüft werden, welcher Natur die Kosten sind, da Erwerbskosten wie auch Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten jedenfalls im Wohnraummietrecht nicht umlagefähig sind. Das Urteil wirft die Frage auf, ob die zugrunde liegenden Wertungen auch für das Gewerberaummietrecht gelten. Auf den ersten Blick könnte man dies bejahen, insbesondere wenn – wie so häufig – ein Gewerberaummietvertrag wenig dezidiert auf die BetrKV verweist. Hierdurch könnten die Erwägungen dieses Urteils quasi durch die Hintertür in das gewerbliche Mietverhältnis eingeführt werden. Insofern sollte es dem Vermieter beim Erstellen eines Gewerberaummietvertrags sehr darauf ankommen, einen differenzierenden Wortlaut zu wählen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.7.2022, Ausgabe 29/2022)