Mietsaldoklagen sind zulässig, müssen aber detailliert sein

Vermieter können eine Klage wegen Mietrückständen auf eine Forderungsaufstellung stützen. Dort müssen aber die geschuldeten Bruttomieten und die Beträge, die der Mieter gezahlt hat, genau aufgeschlüsselt werden. (BGH, Urteil vom 6. Februar 2019, Az. VIII ZR 54/18)

DER FALL
Mit seiner Klage macht der Vermieter von seinem Mieter Forderungen von rund 1.300 Euro aus einem Mietvertrag geltend. Er stützt dies unter anderem auf ein fortgeschriebenes, tabellarisches Mietkonto, in das er seine Mietforderungen, Zahlungen des Mieters und Gutschriften eingetragen hat. In dieser Aufstellung hat der Vermieter allerdings nicht zwischen Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlungen unterschieden, obwohl teilweise Zeiträume betroffen waren, für die die Frist für die Betriebskostenabrechnung schon abgelaufen war, als der Vermieter das Klageverfahren einleitete.

DIE FOLGEN
Das Berufungsgericht hielt die Klage für unzulässig. Es war der Ansicht, dass der Vermieter, da er die Bruttomiete – und damit auch fehlende Vorauszahlungen – geltend mache, darlegen müsse, ob und wie er diese in der Abrechnung berücksichtigt habe. Es müsse klar sein, ob sich der Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt. Der BGH dagegen hielt die Klage für zulässig. Es reicht aus, wenn in der Auflistung die Bruttomiete, die in dem betreffenden Monat jeweils zu zahlen ist, die tatsächliche Mietzahlung, eine hiernach bestehende Differenz und der sich so ergebende Rückstand aufgeführt werden. Zudem muss die Zusammensetzung der verlangten Miete in Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen für den fraglichen Zeitraum erläutert werden. Fehlen weitere Erklärungen in der Aufstellung, dann bedeutet das, dass der Vermieter diese Ansprüche – und nicht Nachforderungen aus Abrechnungen – zum Gegenstand seiner Klage macht, so der BGH.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung ist zu begrüßen. Vermieter können somit ihre entgangene Miete einschließlich monatlicher Vorauszahlungen für die Betriebskosten gerichtlich geltend machen. Sie müssen ihren Forderungen aber die für den jeweiligen Monat geleistete Zahlung gegenüberstellen und die monatliche Differenz darlegen. Teilzahlungen werden zunächst jeweils auf die offenen Nebenkostenvorauszahlungen und danach auf die Nettomieten verrechnet. Damit verbleiben in der Regel lediglich noch Nettomietforderungen als Gegenstand der Klage. Nur wenn Mieten gar nicht gezahlt sind und die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten abgelaufen ist, muss der Vermieter noch erklären, warum seine Klage begründet ist. Denn nach Ablauf der Abrechnungsfrist können Vermieter in der Regel keine Ansprüche auf Vorauszahlungen mehr geltend machen. Eine Saldoklage, aus der sich die monatlichen Differenzbeträge nicht ergeben, ist allerdings nach wie vor unzulässig.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.3.2019, Ausgabe 13/2019)