Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde erforderlich
Mietrecht. Mietspiegel anderer Gemeinden können zur wirksamen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nur herangezogen werden, wenn die Gemeinden vergleichbar sind.
BGH, Urteil vom 13. November 2013, Az. VIII ZR 413/12 (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 3, 23.01.2014, Seite 12)
DER FALL
Die Parteien sind Vermieter und Mieter einer Wohnung in R, einer Gemeinde in der unmittelbaren Nähe Nürnbergs mit 4.500 Einwohnern. Sie streiten um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Nach vielen Jahren unveränderter Miete wurde dem Mieter im Dezember 2011 ein Schreiben geschickt, nach dem er ab März 2012 eine um 19,5% erhöhte Miete zahlen sollte. Zur Begründung wurde auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Nürnberg Bezug genommen. Die Lage der Wohnung in einer anderen Gemeinde wurde durch Abzug von 30% gegenüber der nach Mietspiegel errechneten Miete berücksichtigt.
DIE FOLGEN
Der BGH hat eine Bezugnahme auf den Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Nachbargemeinde als unzureichende Begründung der Mieterhöhung angesehen, was diese unwirksam macht. Die Klage auf Zustimmung hat daher mangels einer wirksamen Mieterhöhungserklärung keinen Erfolg. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. An die Begründung dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden und der Vermieter ist auch nicht nur auf die vier dort angegebenen Begründungsmittel beschränkt. Allerdings soll die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Es kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden. Allerdings ist eine Gemeinde mit 4.500 Einwohnern nicht mit einer Großstadt von ca. 500.000 Einwohnern vergleichbar. Dies gilt auch für die ruhigen Stadtrandgebiete von Nürnberg, die zwar von der Wohnqualität mit dem Ort R vergleichbar sind, bei denen der Mietspiegel der Stadt Nürnberg aber keine gesonderte Unterscheidung für die dort übliche Miete macht. Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R mit der Stadt Nürnberg kann deshalb nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
WAS IST ZU TUN?
Das Urteil macht es Vermietern in Gemeinden, in denen es keinen Mietspiegel gibt, noch schwerer, eine Mieterhöhung zu begründen. Da nur der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden kann, sind Vermieter weiter auf Vergleichswohnungen oder Gutachten angewiesen. Vermietet man ein Einfamilienhaus, bleibt eigentlich nur ein Gutachten, dessen Kosten in der Regel jede mögliche Mieterhöhung zunichtemacht.