Mietvertragsverlängerung kann konkludent verhindert werden

16. April 2018

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit kann konkludent, schon vor seiner Beendigung und damit auch mit der Kündigung widersprochen werden. (BGH, Urteil vom 24. Januar 2018, Az. XII ZR 120/16)

DER FALL
Eine Vermieterin verklagte ihren Mieter: Sie forderte, dass er ihr entgangene Miete ersetzt. Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über Geschäftsräume, der bis zum Juni 2015 befristet war. Weil der Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand geriet, kündigte die Vermieterin im Januar 2013 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Sie forderte den Mieter in dem Kündigungsschreiben außerdem zur Räumung und Herausgabe binnen zwei Tagen auf. Der Mieter übergab die Mieträume im Juni 2013, sie wurden aber erst im März 2015 wieder vermietet. Die Vermieterin klagte und machte einen Kündigungsfolgeschaden für den Zeitraum bis zur Weitervermietung geltend.

DIE FOLGEN
Gebraucht der Mieter auch nach dem Ablauf der Mietzeit die Mietsache weiter, so verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit – sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Diese Vorschrift kann durch eine Individualvereinbarung, aber auch formularvertraglich außer Kraft gesetzt werden. Dies war im vorliegenden Fall offenbar nicht geschehen. Deswegen musste der BGH darüber entscheiden, ob der Vermieter der Verlängerung widersprochen hatte. Die Richter haben in ihrer Entscheidung klargestellt, dass dieser Widerspruch auch konkludent erfolgen kann, also ohne ausdrückliche Erklärung, aber durch schlüssiges Verhalten. Allerdings muss der Wille des Vermieters, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck kommen. Ob dieser Wille schon in der Kündigung selbst gesehen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter neben der Kündigungserklärung den Mieter zur Räumung innerhalb von zwei Tagen aufgefordert. Nach Ansicht des BGH war dies ausreichend eindeutig als eine konkludente Widerspruchserklärung zu sehen.

WAS IST ZU TUN?
§ 545 BGB soll der Rechtssicherheit dienen. In der Praxis rechnen aber weder Vermieter noch Mieter damit, dass sich das Mietverhältnis nach einer fristlosen Kündigung fortsetzt, nur weil sich der Auszug verzögert und innerhalb von zwei Wochen niemand widerspricht. Es empfiehlt sich daher für beide Parteien dringend, § 545 BGB von vornherein im Vertrag auszuschließen. Sofern dies nicht geschehen ist, sollte der Vertragspartner, der kündigt, bereits im Kündigungsschreiben eindeutig und ausdrücklich der Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit widersprechen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.4.2018, Ausgabe 15/2018)