Mit Dauerbewohnern wird ein Hotel zum Wohnheim

30. September 2019

Bei der Entscheidung, ob es sich um ein Wohnheim oder einen Beherbergungsbetrieb handelt, kommt es auf das Nutzungskonzept an und ob die Bewohner ihren häuslichen Wirkungskreis selbst gestalten können. (VGH Bayern, Beschluss vom 17. August 2018, Az. 1 CS 18.930)

DER FALL
Eigentümerinnen eines Hotels wehren sich gegen eine Nutzungsuntersagung. Es war ihnen verboten worden, Räume in dem Hotel Asylberechtigten und Flüchtlingen zu überlassen, weil die Räumlichkeiten dann nicht mehr als Hotelbetrieb genutzt würden – und das wäre nicht von der Baugenehmigung gedeckt. Das Verwaltungsgericht München hat dem Antrag der Hoteleigentümerinnen stattgegeben und die aufschiebende Wirkung angeordnet. Der Freistaat Bayern legte daraufhin Beschwerde beim Verwaltungsgerichtshof ein.

DIE FOLGEN
Der Verwaltungsgerichtshof hebt den Beschluss des Verwaltungsgerichts auf und lehnt den Antrag ab. Das Gericht geht von einer Wohnnutzung und nicht von einer – in einem Hotel zulässigen – Beherbergung aus. Als Kriterium führt es an, dass die Asylberechtigen und Flüchtlinge nicht darauf angewiesen sind, beherbergungstypische Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen. Sie nutzen die Gemeinschaftsküche und weitere zur Verfügung gestellte Räume zur Selbstversorgung, nicht aber beispielsweise den Service der Hotelküche. Außerdem entspricht es grundsätzlich nicht dem Nutzungskonzept eines Hotels, ein monatliches Entgelt in Höhe von 400 Euro zu verlangen. Der Ablauf des Aufenthalts und die Pflichten der Bewohner, z.B. im Umgang mit dem Abfall und dem richtigen Lüften, lassen laut dem Gericht darauf schließen, dass es sich um eine wohnähnliche Nutzung wie etwa in einem Wohnheim handelt. Denn die Betroffenen können ihren häuslichen Wirkungskreis grundsätzlich unabhängig gestalten.

WAS IST ZU TUN?
Die Abgrenzung zwischen Beherbergen und Wohnen erfährt gerade aufgrund neuartiger Wohn- und Beherbergungsformen eine bislang ungeahnte Aktualität. Boardinghouses, Serviced Apartments, Monteurzimmer und vieles mehr müssen in jedem Einzelfall entweder als Wohnnutzung oder Beherbergung qualifiziert werden. Dabei werden die traditionellen Kategorien zunehmend modifiziert. Der VGH erkennt dies und sagt – wenn auch zunächst nur im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzverfahrens -, dass es maßgeblich auf das Nutzungskonzept im Einzelfall ankommt. Entscheidend sind Kriterien wie Serviceleistungen, Einrichtung der Zimmer, Zahlungsweise und Privatheit. Jeder, der im Grenzbereich zwischen Wohnen und Beherbergen tätig werden will, muss genau darauf achten, dass die beantragte oder bereits erteilte Baugenehmigung im Einklang mit der Nutzung wie im Nutzungskonzept beschrieben – Wohnen oder Beherbergen – steht. Beide Nutzungsformen haben unterschiedlichen Anforderungen, etwa auch an Stellplätze oder den Brandschutz.

(Quelle: Immobilien Zeitung 26.9.2019, Ausgabe 39/2019)