Miteigentümer können untereinander Mietverträge schließen

25. Juni 2018

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft einem ihrer Mitglieder Gemeinschaftsräume vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, entsteht dadurch ein Mietverhältnis. (BGH, Urteil vom 25. April 2018, Az. VIII ZR 176/17)

Der Fall
Die Klägerin bewohnt eine Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus. In ihrem Rechtsstreit mit einem Miteigentümer geht es um die Frage, ob das Mietverhältnis über die Wohnung Bestand hat und ob sie das Recht hat, den hinteren Garten des Hausgrundstücks allein zu nutzen. Der Familie der Klägerin gehörte das Anwesen seit mehr als 100 Jahren. Sie war zunächst zu einem Sechstel Miteigentümerin des Hausgrundstücks. Im Mai 2009 schlossen sämtliche Miteigentümer mit der Klägerin und ihrem Ehemann einen formularmäßigen Wohnungsmietvertrag über eine Sechszimmerwohnung im Haus mit teilweiser Gartennutzung. Die vereinbarte Miete lag unter der marktüblichen Miete. 2014 wurde die Frau zur Hälfte Miteigentümerin des Hausgrundstücks, zwei Jahre später erwarb die Beklagte, eine GbR, einen Miteigentumsanteil von einem Drittel. Sie kündigte das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin.

Die Folgen
Die Vorinstanzen hatten die Klage zurückgewiesen. Sie begründeten das damit, dass von vornherein kein Mietverhältnis zustande gekommen ist, weil die Klägerin nicht gleichzeitig Vermieter und Mieter sein kann. Demgegenüber hat der BGH festgestellt, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum auch zwischen den Mitgliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder begründet werden kann. Dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch – neben anderen Miteigentümern – als Vermieter beteiligt ist, ist kein Widerspruch. Zwar setzt ein Schuldverhältnis voraus, dass Gläubiger und Schuldner mindestens zwei verschiedene Personen sind. Hier waren aber auf der Vermieterseite neben der Klägerin noch andere Miteigentümer und auf der Mieterseite der Ehemann der Klägerin als Nichteigentümer beteiligt. In dieses Mietverhältnis ist die beklagte GbR eingetreten (§ 566 BGB). Dass eine Regelung über die Verwaltung und Benutzung, die von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffen wurde, gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur wirkt, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist, steht dem nicht entgegen (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Was ist zu tun?
Die Entscheidung ist zu begrüßen, denn für langfristige Nutzungsverhältnisse passen die Vorschriften des Mietrechts besser als eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach § 745 Abs. 2 BGB. In ähnlichen Fällen sollten die Parteien darauf achten, dass ausdrücklich Mietrecht vereinbart und dass ein formgerechter Mietvertrag unterzeichnet wird. Dort müssen die (natürlichen) Personen namentlich aufgeführt werden, auch wenn der Vermieter beispielsweise eine GbR ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.6.2018, Ausgabe 25/2018)