Modernisierung: Duldungspflicht des Mieters hat Grenzen

22. Januar 2018

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, wenn sie so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändert. (BGH, Beschluss vom 21. November 2017, Az. VIII ZR 28/17)

DER FALL
Die Beklagten sind Mieter eines älteren Reihenhauses. Die Klägerin möchte Baumaßnahmen durchführen, auf deren Duldung sie die Mieter mit der Klage in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen u.a. die Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte, den Austausch von Fenstern und Türen, die Veränderung des Zuschnitts von Wohnräumen, die Neuverfliesung des Bodens, den Bau eines Wintergartens mit Durchbruch zu einer neuen Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens, die Herstellung einer Terrasse, das Tieferlegen des Bodens im Hauswirtschaftsraum mit Einbringen einer neuen Treppe sowie den Abriss eines Anbaus. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich erhöhen. Die Beklagten begehren die Abweisung der Klage – mit Erfolg.

DIE FOLGEN
In diesem Fall handelt es sich nicht mehr um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555a Nr. 4 und 5 BGB, die der Mieter gesetzlich dulden muss, entschied der BGH. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie zwar den bisherigen Zustand nicht nur erhält, aber die Mietsache auch nicht so stark verändert, dass etwas Neues entsteht. Die Modernisierungsankündigung der Klägerin ist aber so weitreichend, dass sich der Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Die Arbeiten beschränken sich nicht darauf, den Bestand zu verbessern. Sie verändern den Grundriss des Reihenhauses, geben den Räumen einen anderen Zuschnitt, fügen weitere Räume an und entfernen andere Teile der Baulichkeiten. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nicht mehr von einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden. Möglicherweise käme für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer anderen Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht. Jedoch hat die Klägerin in dem Verfahren nicht dargelegt, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht und einzelne Maßnahmen durchführen möchte.

WAS IST ZU TUN?
Ein Vermieter sollte sorgfältig subsumieren, welche Modernisierungsmaßnahmen der Mieter nach § 555a und b BGB zu dulden hat. Soweit der Vermieter auch Veränderungen plant, die der Mieter nicht dulden muss, sollte er seine Modernisierungsankündigung genau formulieren. Er sollte vor allem mitteilen, welche Maßnahmen er gleichwohl durchführen will, wenn der Mieter diejenigen Veränderungen, die nicht duldungspflichtig sind, ablehnt.

(Quelle: Immobilien Zeitung 18.1.2018, Ausgabe 3/2018)