Modernisierungskosten müssen nicht haarklein aufgelistet sein

12. September 2022

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach einer Modernisierung muss der Vermieter die Kosten nicht nach Gewerken oder Arbeitsschritten aufschlüsseln. (BGH, Urteil vom 20. Juli 2022, Az. VIII ZR 361/21)

Der Fall
Nach umfassender Renovierung und Modernisierung von Wohnung und Gebäude verlangte die Vermieterin von ihrem Mieter eine höhere Miete und verwies dabei auf §§ 559 ff. BGB. Nach diesen Bestimmungen darf ein Vermieter die jährliche Miete um 8% der Modernisierungskosten erhöhen. Instandsetzungskosten dürfen nicht umgelegt werden. Das Mieterhöhungsschreiben listete die einzelnen durchgeführten Maßnahmen nebst jeweiligen Gesamtkosten auf. Hiervon zog die Vermieterin pauschal einen Prozentsatz für ersparte Instandsetzungen ab. Dann berechnete sie den auf den Mieter entfallenden Kostenanteil und die von ihm zu tragende Mieterhöhung. Der Mieter hielt diese Aufstellung für unzureichend und zog vor Gericht. Ohne weitere Aufteilung der Kosten nach einzelnen Gewerken oder zumindest konkreten Arbeitsschritten könne er nicht – auch nicht überschlägig – prüfen, ob die Rechnung plausibel und die verlangte Erhöhung berechtigt sei.

Die Folgen
Amts- und Landgericht gaben dem Mieter Recht. Sie hielten das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam. Anders sah es der von der Vermieterin angerufene Bundesgerichtshof: Er hielt diese Anforderungen für überzogen und verwies den Fall zurück an das Landgericht. Das streitige Mieterhöhungsschreiben genügt den formellen Anforderungen, weil es dem Mieter erlaubt, Grund und Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu prüfen und zu beurteilen, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle besteht, etwa durch Hinzuziehung sachkundiger Dritter oder Einsehen der Belege, die dem Vermieter vorliegen. Ob geltend gemachte Kosten tatsächlich angefallen und zu Recht als umlagefähige Modernisierungskosten eingestuft worden sind, ist dagegen allein eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit und muss nicht schon anhand der Mieterhöhungserklärung abschließend geprüft werden können, so der Bundesgerichtshof.

Was ist zu tun?
Auch nach dieser Entscheidung bleiben die Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung komplex. In jedem Fall sollten Vermieter ihre Mieter umfassend über die Modernisierungsmaßnahmen informieren und die damit verbundenen Kosten sorgfältig zusammenstellen und verständlich erläutern. Auch sollten alle relevanten Rechnungen und Belege gesammelt und aufbereitet werden. Denn ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung billigt der Bundesgerichtshof auch hier dem betroffenen Mieter ein umfassendes Einsichtsrecht zu. Zudem muss im Streitfall der Vermieter beweisen, dass die Kosten tatsächlich angefallen und umlagefähig sind.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.9.2022, Ausgabe 36/2022)