Nachbar darf Sanierung einer kaputten Grenzwand fordern

27. Mai 2021

Wird eine Nachbarwand durch einen Brand freigelegt, hat der Grundstücksnachbar einen Anspruch darauf, dass die Funktionstüchtigkeit dieser Wand wieder hergestellt wird. (BGH, Urteil vom 22. Januar 2021, Az. V ZR 12/19)

DER FALL
Die Parteien sind Nachbarn, deren Grundstücke im Wege einer Teilungsvereinbarung hervorgegangen sind. Auf der Grundstücksgrenze verläuft eine gemeinsame Mauer, an die von beiden Seiten angebaut ist. Auf der einen Seite dieser sogenannten Nachbarwand befindet sich das Wohnhaus des Klägers, und auf der anderen Seite steht die Scheune des Beklagten. Die Grenze des Grundstücks verläuft mittig durch die Trennwand der beiden Gebäude. Ein Brand hat die Scheune und damit auch die Mauer stark beschädigt. Auf der Seite der Scheune ist nach dem Brand nur noch eine Ruine vorhanden. Der Wohnhausbesitzer verlangt nun, dass die Gebäudetrennwand saniert wird. Die beschädigte Wand schütze sein Haus nicht mehr hinreichend vor Witterungseinflüssen, argumentiert er.

DIE FOLGEN
Mit Erfolg! Der BGH erklärt, dass bei nachträglicher Teilung eines Grundstücks mit einer Mauer auf der Grenze im Zweifel eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung entsteht. Brennt ein Gebäude ab, das an eine Nachbarwand angebaut ist, und wird dabei die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand eines Wohnhauses beeinträchtigt, hat der Nachbar einen Anspruch darauf, dass die Funktionstüchtigkeit dieser Nachbarwand wieder hergestellt wird. Denn eine Nachbarwand, an deren Fortbestand einer der Nachbarn Interesse hat, darf nicht ohne dessen Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Der Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit ist unabhängig von der Verantwortlichkeit des Handlungsstörers. Vielmehr ist der Beklagte hier Zustandsstörer, da er im Regelfall die Verantwortung dafür trägt, dass die Nachbarwand auf seinem Grundstück nach dem Brand frei liegt und hierdurch nicht mehr funktionstüchtig ist. Der Beklagte hat die Wahl zwischen Wiedereinrichtung des Gebäudes oder Ertüchtigung der Mauer zur Außenwand. Der BGH hält zudem fest, dass der Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit nicht auf eine Gebäudeversicherung übergeht. Denn der Anspruch ist untrennbar mit dem Eigentum an dem Grundstück – des klagenden Wohnhausbesitzers – verbunden.

WAS IST ZU TUN?
Bei einer Grundstücksteilung mit einer Mauer auf der Grenze, die als sogenannte Nachbarwand von beiden Nachbarn für ihre jeweiligen Gebäude genutzt wird, ist schon in der Teilungsvereinbarung die Verantwortlichkeit beider Nachbarn für die Grenzeinrichtung zu bedenken. Denn bei einer Zerstörung dieser Wand sind die Nachbarn dazu verpflichtet, ihre Funktionstüchtigkeit wiederherzustellen. Sie sind als Zustandsstörer für die Wand verantwortlich, wenn diese in ihrer Funktionstüchtigkeit beeinträchtigt ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 20.5.2021, Ausgabe 20/2021)