Nachtrag kann Schriftform des Mietvertrags retten

Mietrecht. Die Schriftform des Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden.

KG, Beschluss vom 2. Juni 2014, Az. 8 U 179/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, 25.09.2014, Nr. 38, Seite 12)

DER FALL

Der (ursprüngliche) Vermieter und der Mieter schlossen 1997 einen langfristigen Mietvertrag über Gewerberäume. Die Mietfläche im dritten Obergeschoss des Gebäudes war in dem Vertrag nicht genau bestimmt und sollte vor Ort von der restlichen Fläche der dritten Etage durch den Mieter noch getrennt werden. Nach Übergabe der Mietflächen und deren Trennung von der Restfläche schlossen der (neue) Vermieter und der Mieter in den folgenden Jahren Nachträge zum Mietvertrag, die auf Regelungen des Ursprungsmietvertrags Bezug nahmen und die u.a. die Mietdauer bis zum 31. Dezember 2014 verlängerten. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis ordentlich unter Berufung auf einen Schriftformverstoß wegen angeblich nicht hinreichender Bestimmbarkeit des Mietgegenstands im Hauptmietvertrag zu Ende 2012 und erhob Räumungsklage. Die Klage wird abgewiesen, die Berufung durch das KG zurückgewiesen.

DIE FOLGEN

Laut KG haben Vermieter und Mieter wirksam einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Somit kommt ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters wegen Schriftformmangels nicht in Betracht. Im ursprünglichen Mietvertrag ist zwar der Mietgegenstand nicht hinreichend bestimmt; dieser Formmangel wurde aber durch die Nachträge geheilt. Bei deren Abschluss waren nämlich die Mieträume (die inzwischen von der Restfläche im dritten Obergeschoss getrennt waren) aufgrund der tatsächlichen Nutzung ausreichend bestimmbar. Auch ein Fehlen der Anschrift des Mietobjekts in den Nachträgen steht der Einhaltung des Schriftformerfordernisses nicht entgegen. Durch die in den Nachträgen vorgenommene Änderung einzelner Punkte des in Bezug genommenen Ursprungsmietvertrags und die Erklärung, dass es im Übrigen bei den bisherigen Vereinbarungen bleiben soll, wird die Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt. Denn zu deren Einhaltung genügt es, wenn alle hierfür erforderlichen Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Mietvertragsurkunde erfüllt werden, auch wenn der ursprüngliche Mietvertrag und die Nachträge für sich allein der Schriftform jeweils nicht genügen.

WAS IST ZU TUN?

Beim langfristigen Geschäftsraummietvertrag ist unbedingt darauf zu achten, dass die Mietfläche (am besten anhand von Lageplänen, die dem Mietvertrag als Anlage beigefügt werden) genau bestimmt ist. Ansonsten droht jeder Partei möglicherweise eine (vorzeitige) Kündigung des Mietverhältnisses. Man sollte sich nicht darauf verlassen, dass der Formmangel des ursprünglichen Mietvertrags möglicherweise durch einen späteren Nachtrag zum Mietvertrag geheilt werden kann.