Neu-Eigentümer kann Herausgabe und Räumung fordern

Der Zwangsverwalter als mittelbarer Besitzer verliert mit einem Eigentumsübergang der Immobilie sein Recht zum Besitz. Ein Wohnungsmieter kann deshalb nicht mit Hinweis auf § 986 BGB die Herausgabe verweigern.

(BGH, Urteil vom 5. Juni 2013, Az. VIII ZR 142/12)
(Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 41, 17.10.2013, Seite 12)

Der Fall

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung. Laut Mietvertrag war ein Zwangsverwalter Vermieter. Die Klägerin erwarb das Eigentum und wurde Erbbauberechtigte. Der Beklagte zahlte die Miete nun an die Klägerin. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug und begehrt Räumung und Rückgabe der Wohnung.

Die Folgen

Nach Ansicht des BGH ist die Klägerin als Vermieterin legitimiert und hat Anspruch auf Räumung und Rückgabe. Dass der Mietvertrag ursprünglich von dem Zwangsverwalter geschlossen wurde, der nie Eigentümer oder Erbbauberechtigter der Immobilie war, steht der Stellung der Klägerin als Vermieterin nicht entgegen. Aus der Bezeichnung im Mietvertrag als Zwangsverwalter ergibt sich, dass dieser bei Abschluss für den damaligen Eigentümer gehandelt hat. Da der Beklagte seither im Besitz der Wohnung ist, ist das Mietverhältnis bei der Veräußerung auf die Klägerin als neue Eigentümerin übergegangen (§ 566 BGB). Das Mietverhältnis ist überdies durch stillschweigende Übernahme des Mietvertrags durch die Klägerin mit dem Beklagten zustande gekommen. Nur die Klägerin als Eigentümerin war nach dem Erwerb in der Lage, dem Beklagten den Besitz an der Wohnung weiterhin zu gewähren. Der Beklagte zahlte außerdem die Miete für mehrere Jahre an die Klägerin. Damit entsprach die Übernahme des Mietvertrags dem offensichtlichen Interesse beider Parteien. Der bisherige Vermieter meldete sich nicht mehr und stimmte damit der Übernahme zu. Die Klägerin hat deshalb gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung (§ 546 BGB). Sie hat außerdem einen Herausgabeanspruch (§ 985 BGB i.V.m. mit § 11 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung). Der Beklagte kann ihr nicht entgegenhalten, er leite ein Recht zum Besitz vom mittelbaren Besitzer ab (§ 986 BGB), dem Zwangsverwalter. Dieser hat dem Beklagten zwar den Besitz als damals mittelbarer Besitzer verschafft. Er hat seine Besitzberechtigung aber durch den Verkauf der Immobilie verloren, weshalb diese Einwendung nicht mehr greift. Ein eigenes Recht zum Besitz hat der Beklagte aber nur durch den Mietvertrag.

Was ist zu tun?

Es empfiehlt sich, bei Übernahme von Mietverhältnissen generell einen Nachtrag zum Mietvertrag zu fertigen. Die Parteien sind in der Regel zum Abschluss eines solchen Nachtrags bereit. Auch für den Mieter bedeutet es Rechtssicherheit, denn er zahlt die Miete dann sicher mit befreiender Wirkung. Darüber hinaus ist klar, an wen einseitige Willenserklärungen zu richten sind.