Nicht jeder Schriftformverstoß berechtigt zur Kündigung

01. Februar 2021

Eine Kündigung wegen Schriftformverstoßes ist unwirksam, wenn eine Partei eine nachträgliche schriftformwidrige Abrede, die nur ihr einen Vorteil bringt, zum Anlass für die Kündigung nimmt. (OLG Hamburg, Urteil vom 4. November 2020, Az. 4 U 40/20)

DER FALL
Die Parteien hatten 1977 einen Mietvertrag zum Betrieb eines Lebensmittelmarkts geschlossen. Im November 2018 teilte der Vermieter dem Mieter im Rahmen einer indexbedingten Mieterhöhung mit, dass die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen insgesamt 1.751,72 Euro betragen. Der Mieter zahlte daraufhin die Erhöhungsbeträge. Der Mietvertrag regelte bis dahin eine Nebenkostenvorauszahlung von 1.700 Euro. Ein halbes Jahr später kündigte der Vermieter den Mietvertrag wegen eines angeblichen Schriftformverstoßes. Sein Schreiben sei ein wirksames Angebot auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen gewesen, das der Mieter angenommen habe. Diese formlose Vereinbarung widerspreche dem Schriftformgebot des § 550 BGB. Ist die Kündigung wirksam?

DIE FOLGEN
Nein! Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht vorzeitig kündigen. Sein Schreiben ist kein rechtsgeschäftliches Verlangen nach einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen. Selbst wenn dies der Fall wäre und die Änderung der Vorauszahlung als eine formbedürftige Vereinbarung angesehen würde, führt dies nicht dazu, dass ein Schriftformverstoß vorliegt. Denn es ist treuwidrig, wenn sich der Vermieter hier auf einen Schriftformmangel beruft. Falls die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem untragbaren Ergebnis führen würde, ist es nämlich ausnahmsweise nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn eine Partei eine nachträglich getroffene, nicht schriftformkonforme Abrede, die nur ihr einen Vorteil bringt, zum Anlass nimmt, den Mietvertrag zu kündigen. Eine solche einseitige Begünstigung des Vermieters liegt hier vor. Denn realistisch betrachtet erhält er durch die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nur einen höheren Sicherungsbetrag, mit dem der Mieter bis zur Betriebskostenabrechnung in Vorlage treten muss. Eine Mieterhöhung ist nur für den Vermieter vorteilhaft. Wenn er daher den Vertrag wegen Schriftformverstoßes kündigt, ist dies rechtsmissbräuchlich.

WAS IST ZU TUN?
Das Schriftformerfordernis ist im Gewerbemietrecht von zentraler Bedeutung, denn es hat eine gravierende Rechtsfolge: Trotz Festlaufzeit kann ein Mietvertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Daher sollten die Mietvertragsparteien stets den sichersten Weg wählen und immer alle Vertragsänderungen und -ergänzungen in einem schriftformkonformen Nachtrag festhalten. Lediglich vollkommen untergeordnete Absprachen oder Vereinbarungen über wesentliche Punkte des Mietvertrags, die sich bereits erledigt haben und dementsprechend keine rechtliche Bedeutung mehr haben, können die Schriftform nicht mehr beeinträchtigen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.1.2021, Ausgabe 4/2021)