Noch-nicht-Eigentümer darf Miete erhöhen

23. Juni 2014

Mietrecht. Der Verkäufer einer Mietwohnung kann den Käufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung und dem damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren zu stellen.

BGH, Urteil vom 19. März 2014, Az. VIII ZR 203/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 23, 12.06.2014, Seite 12)

DER FALL

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung, als diese verkauft wurde. Der Käufer wurde vom Verkäufer im Grundstückskaufvertrag ermächtigt, ab Anfang 2006 in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag einzutreten, Miet- und Betriebskostenzahlungen für eigene Rechnung einzunehmen und gegenüber der Mieterin sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Zusätzlich trat der bisherige Eigentümer alle Rechte aus dem Mietvertrag an den Käufer ab. Der Eigentumsvollzug erfolgte erst 2010. Der Käufer machte vor Eigentumsübergang drei Mal eine Mieterhöhung geltend. Die Mieterin stimmte immer zu. Sie verlangt nun vergeblich Rückzahlung der Mieten und Betriebskostennachzahlungen seit Januar 2006 bis zur Eigentumsumschreibung wegen Zahlung ohne Rechtsgrund.

DIE FOLGEN

Die Mieterin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung von Miete und Betriebskosten. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ist nicht gegeben (§ 812 Abs.1 BGB). Die Mieterin hat nicht ohne Rechtsgrund ihre Zahlungen geleistet. Vielmehr hat sie berechtigte Forderungen des Käufers beglichen. Die Betriebskostenabrechnungen ab 2006 durfte der Käufer fertigen und die Nachzahlungen geltend machen. Auch ohne ausdrückliche Ermächtigung darf ein Vermieter Hilfspersonen für die Abrechnung in Anspruch nehmen. Ein Dritter kann aber auch ohne weiteres ermächtigt werden, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen und Nachzahlungen geltend zu machen. Dies gilt auch für die Geltendmachung von Mieterhöhungen. Der Vermieter darf einen Dritten ermächtigen, ein unselbstständiges Gestaltungsrecht geltend zu machen. Dem steht § 566 BGB nicht entgegen, nachdem der Erwerber nur für die Dauer seines Eigentums in die Vermieterstellung tritt. Es steht dem bisherigen Vermieter frei, zu einem früheren Zeitpunkt Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzutreten oder eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Rechten im eigenen Namen zu erteilen. Die Ermächtigung bedarf, anders als die Stellvertretung, keiner schriftlichen Offenlegung. Dem Mieter steht es aber frei, sich die Berechtigung nachweisen zu lassen, wenn er Zweifel hat. Die Zurückweisung eines Verlangens auf Mieterhöhung ohne Ermächtigung kann aber jedenfalls nur unverzüglich und nicht nachträglich erfolgen.

WAS IST ZU TUN?

Eine Ermächtigung, vor Eigentumsübergang als Vermieter zu handeln, kann ebenfalls für eine Modernisierungskündigung oder Modernisierungsankündigung erfolgen. Nach ständiger Rechtsprechung ist für die Eigenbedarfskündigung hingegen der Eigentumsübergang nach wie vor notwendig.