Nur der Eigentümer ist für sein Sondereigentum zuständig

11. August 2017

Der Sondereigentümer muss die bauordnungsrechtlichen Vorgaben, die sein Sondereigentum betreffen – etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette -, auf eigene Kosten erfüllen. (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2016, Az. V ZR 84/16)

DER FALL
Ein Gebäude ist in drei Eigentumseinheiten geteilt, wovon jede zum Wohnen genutzt wird. Eine der Einheiten weist aber keine entsprechende bauliche Genehmigung für die Nutzung zu Wohnzwecken auf. Der Teilungsvertrag sieht diese Einheit zwar als „Wohnung“ vor, der Aufteilungsplan hingegen gibt diesen Nutzungszweck nicht wieder. Im Bauantragsverfahren teilt die zuständige Behörde dem Eigentümer mit, dass Brandschutzmaßnahmen erforderlich würden. Zudem bedarf es eines weiteren Stellplatzes durch diese „neue“ Wohnung. Die Eigentümerversammlung hat dann beschlossen, auf Kosten der Gemeinschaft ermitteln zu lassen, welche Sanierungsmaßnahmen „am Haus“ zur Herstellung eines bauordnungsrechtlich konformen Zustands (Beschluss 1) nötig sind. Zudem soll auf Kosten der Gemeinschaft der erforderliche Stellplatz abgelöst werden (Beschluss 2). Die nach der Teilung in die WEG eingetretene Klägerin wehrt sich gegen ihre Beteiligung an den Kosten hieraus.

DIE FOLGEN
Der BGH hat entschieden, dass der Beschluss 1 nichtig ist, soweit sich die Kostentragung auch auf das Sondereigentum des Beklagten bezieht. Dieser hat für sein Sondereigentum die Kosten alleine zu tragen. Im Übrigen aber kommt die Eigentümergemeinschaft für die Kosten auf. An diesem Urteil wird deutlich, dass dem Inhalt der Teilungserklärung maßgebliche Bedeutung gegenüber Plänen zukommt. Denn durch die Beschreibung der Einheit als „Wohnung“ tritt der Parteiwillen deutlich zutage.

WAS IST ZU TUN?
Der BGH bleibt mit dieser Entscheidung seiner Rechtsprechungslinie treu. So wird in dem Urteil die klare Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum verfolgt. Beim Sondereigentum ist es allein Sache des jeweiligen Eigentümers, für die Rechtmäßigkeit seines Sondereigentums zu sorgen. Hingegen hat die Gemeinschaft die Beschluss- und Ausführungskompetenz für die ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dazu gehört auch die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Das gilt auch, wenn diese nur einem Eigentümer zugute kommt. Der Stellplatznachweis zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen nach der Aufteilung obliegt wiederum der Eigentümergemeinschaft. Sondereigentümern ist bei Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung deshalb stets zu empfehlen, ein genaues Auge auf den Gegenstand der betreffenden Maßnahme zu werfen. Soweit Sondereigentum betroffen ist, kann nämlich die Gemeinschaft erhebliche Kosten auf den begünstigten Eigentümer abwälzen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 3.8.2017, Ausgabe 31/2017)