Nur der Mieter trägt das Risiko für ein rentables Ladengeschäft

Der Mieter trägt grundsätzlich das Risiko, mit der Mietsache Gewinne erzielen zu können. Das Risiko wird nicht dadurch auf den Vermieter verlagert, dass dieser auch vom Erfolg profitiert, etwa durch eine Umsatzmiete. (LG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2017, Az. 23 O 372/16)

DER FALL
Der Vermieter kündigt einen Gewerberaummietvertrag in einem Einkaufszentrum aufgrund von Mietrückständen. Der Mieter wehrt sich dagegen und beruft sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage: Der Vermieter habe weder für ein interessiertes Kaufpublikum gesorgt noch dafür, dass die Ladenlokale im Einkaufszentrum attraktiv seien. Im Mietvertrag ist geregelt, dass das Ertragsrisiko der Mietfläche allein vom Mieter getragen wird. Der Vermieter hat ausdrücklich keine Garantie für einen bestimmten Vermietungsstand im Einkaufszentrum bzw. eine bestimmte Geschäftsentwicklung übernommen.

DIE FOLGEN
Der Vermieter hat den Mietvertrag wirksam gekündigt, entscheidet das LG Düsseldorf. Um eine Störung der Geschäftsgrundlage handelt es sich in diesem Fall nach Auffassung des Gerichts nicht. Denn es geht um Erwartungen und Umstände, die nach den eindeutigen Regelungen im Mietvertrag allein im Risikobereich des Mieters liegen. Der Mieter trägt auch dann das Risiko, mit der Mietsache Gewinne erzielen zu können, wenn das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und der Vermieter an dessen wirtschaftlichem Erfolg partizipiert.

WAS IST ZU TUN?
Das Urteil wendet die Rechtsprechung des BGH zur Risikoverteilung im Bereich der Gewerberaummiete konsequent an: Das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt grundsätzlich der Mieter. Es ist seine Aufgabe als Unternehmer, die Erfolgsaussichten in der gewählten Lage abzuschätzen. Die Erwartung, mit einem Geschäft in einem Einkaufszentrum höhere Gewinne zu erzielen, gehört genauso dazu, wie das Risiko, dass sich die höhere Konkurrenz negativ auswirkt. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Vermieter aufgrund einer Umsatzmiete ebenfalls am unternehmerischen Erfolg des Mieters interessiert ist. Das Ergebnis erscheint für den Mieter unbillig, da er mit einem finanziellen Aufwand (z.B. Mieterausbaukosten) belastet wird, ohne den Leerstand im Einkaufszentrum beeinflussen zu können. Demgegenüber hat der Vermieter die Möglichkeit, durch das Einschalten eines Centermanagers, durch spezielle Werbemaßnahmen oder durch das Senken der Mietpreise die Attraktivität des Einkaufszentrums zu steigern, wodurch wiederum der Kundenverkehr und damit die Geschäftseinnahmen der Mieter gefördert werden. Ist der Mieter in einer guten Verhandlungsposition, sollte er sich daher besondere Rechte, z.B. ein Sonderkündigungsrecht, für den Fall vorbehalten, dass ein bestimmter Vermietungsstand nicht erreicht wird. Eine solche (teilweise) Verlagerung des Gewinnerzielungsrisikos auf den Vermieter muss jedoch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 24.5.2018, Ausgabe 21/2018)