Nur ein Mieter mit Besitz hat beim Verkauf Rechte

11. November 2016

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 Abs. 1 BGB) findet zugunsten eines Mieter nur dann Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. (BGH, Beschluss vom 5. April 2016, Az. VIII ZR 31/15)

DER FALL
Der Mieter einer Eigentumswohnung im Dachgeschoss hat sich im Mietvertrag das Recht zur Nutzung eines Gartens, der mittels Sondernutzungsrecht der Erdgeschosswohnung zugewiesen ist, einräumen lassen. Vermieter und Mieter vereinbaren später, dass er auch bei einem Verkauf der Erdgeschosswohnung den Garten weiter nutzen kann; eine faktische Überlassung dieser Gartenfläche erfolgt jedoch nicht. Nachdem der Vermieter die Erdgeschosswohnung nebst Sondernutzungsrecht an dem Garten veräußert hat, zieht der Erwerber ein und nutzt auch den Garten. Der Mieter beruft sich seinerseits auf das vereinbarte Nutzungsrecht an der Gartenfläche und fordert von dem Erwerber deren Übergabe. Mit Erfolg?

DIE FOLGEN
Nein! Gemäß § 566 BGB tritt ein Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht. § 566 BGB greift nicht, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs zwar vermietet, aber noch nicht überlassen war, oder wenn ein Mieter bei Eigentumsübergang einen ihm überlassenen Mietbesitz – aus welchem Grund auch immer – nicht ausübt. Der Mieter hatte hier zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels keine tatsächliche Sachherrschaft mehr über den Garten, also keinen unmittelbaren Besitz. Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung ermöglicht es aber einem Erwerber, hieraus abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Nur die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Besitzüberlassungserfordernis ihren Ausdruck gefunden hat, bildet den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift bezweckten Mieterschutz. Ein bloßes Interesse an der Besitzerlangung rechtfertigt nicht die Anwendung des § 566 BGB.

WAS IST ZU TUN?
Nur wenn ein Mieter bei Eigentümerwechsel (schon) im Besitz der Mietsache ist, hat er seine mietvertraglichen Rechte und Pflichten auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Dies ist insbesondere bei Anmietung von Flächen von Projektentwicklern zu beachten, die ihr Projekt ggf. schon vor Fertigstellung veräußern. Demzufolge muss sich ein Mieter mit einer mietvertraglichen Verpflichtung des Vermieters, den Mietvertrag in einem solchen Fall auf den Erwerber überleiten zu müssen, absichern. Aber auch ein Erwerber, der vor Überlassung der Mietsache an den Mieter Eigentümer wird, muss an eine entsprechende kaufvertragliche Verpflichtung des Verkäufers denken.

(Quelle: Immobilien Zeitung 03.11.2016, Ausgabe 44/2016)