Obergrenzen dürfen nur in Ausnahmen überschritten werden

19. März 2020

Die in der Baunutzungsverordnung festgelegten Obergrenzen dafür, wie ein Grundstück baulich genutzt werden darf, sind auch im Planaufstellungsverfahren strikt bindend. (OVG Hamburg, Beschluss vom 10. Dezember 2019, Az. 2 E24/18.N)

DER FALL
Ein Grundstückseigentümer wendete sich im Normenkontrollverfahren gegen einen Bebauungsplan, mit dem eine Mischnutzung ermöglicht werden sollte. Die Grundflächenzahl sollte 1,0, die Geschossfläche 3.900 m² und die maximal zulässige Gebäudehöhe 42,5 m betragen. Das Hamburgische OVG hat den Bebauungsplan für unwirksam erklärt. Denn die Festsetzungen der Grundflächenzahl sowie der Geschossfläche verstoßen gegen § 17 BauNVO und sind damit rechtswidrig. Da diese Festsetzungen unwirksam sind, wird der gesamte Plan ebenfalls unwirksam.

DIE FOLGEN
§ 17 Abs. 1 BauNVO legt bindende Obergrenzen fest: Die Grundflächenzahl im Mischgebiet muss bei 0,6 und die Geschossflächenzahl bei 1,2 liegen. Diese Festlegungen sind nicht bloß Orientierungsdaten, sondern bindende Grenzen für die Bauleitplanung der Gemeinden. Eine Überschreitung kann nicht durch eine Abwägung gerechtfertigt werden, sondern nur nach § 17 Abs. 2 BauNVO. Dort ist geregelt, dass die Obergrenzen aus städtebaulichen Gründen ausnahmsweise überschritten werden können. Bei der Frage, ob „städtebauliche Gründe“ vorliegen, kommt es auf die von der Gemeinde verfolgte städtebauliche Konzeption an – es darf keine einfache Standardsituation sein. Weiter dürfen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt müssen vermieden werden. Dabei kommt es darauf an, wie Wohnräume und Arbeitsstätten belichtet, besonnt und belüftet werden. Auch ihre bauliche Beschaffenheit und die Zugänglichkeit von Grundstücken spielen eine Rolle. Die allgemeinen Anforderungen an Klimaschutz und Klimaanpassung sowie soziale, hygienische, wirtschaftliche und kulturelle Erfordernisse sind ebenfalls zu berücksichtigen. Nachteilige Umweltauswirkungen sind zu vermeiden; diese Pflicht bezieht sich auf alle Umweltbelange.

WAS IST ZU TUN?
Im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans haben die Gemeinde oder der Investor darauf zu achten, dass ermittelt wird, welche Folgen es hat, wenn die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten werden – mit Blick auf die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Umwelt. Zudem muss überprüft werden, ob ein Ausgleich erforderlich und möglich ist. Ein Bauherr, der auf Grundlage eines Bebauungsplans bauen will, sollte das geltende Planrecht einer Überprüfung unterziehen und sicherstellen, dass der Bebauungsplan, der seinem Vorhaben zugrunde liegt, nicht aus diesen Gründen rechtswidrig ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 12.3.2020, Ausgabe 11/2020)