Öffnungszeiten: Mieter muss sich nach der Mehrheit richten

15. Januar 2018

Stellt eine Betriebspflichtklausel in AGB auf die Öffnungszeiten der „überwiegenden Anzahl der Mieter“ in einem Einkaufszentrum ab, ist sie zumindest dann wirksam, wenn das EKZ bei Abschluss des Mietvertrags schon länger besteht. (OLG Hamm, Urteil vom 9. August 2017, Az. 30 U 53/17)

DER FALL
Ein gewerblicher Formularmietvertrag enthält eine Betriebspflichtklausel: Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Ferner hat er das Geschäftslokal im Rahmen der Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen so lange offen zu halten, wie auch die überwiegende Anzahl aller Mieter im Einkaufszentrum ihr Geschäft offen hält. Zeitweise Schließungen – etwa wegen Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien oder Inventuren – sind nicht zulässig. Der Mieter hält die Regelungen zur Betriebspflicht für unwirksam und schließt seinen Betrieb. Der Vermieter verlangt vom Mieter, dass er sein Geschäft wieder öffnet und fortwährend betreibt. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Die vereinbarte Betriebspflicht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Zwar fehlt der Zusatz, dass eine zeitweise Schließung für Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen erlaubt ist. Dies führt aber nicht dazu, dass die gesamte Betriebspflicht unwirksam wird. Allenfalls wäre das Verbot der zeitweisen Betriebsschließung unwirksam, nicht aber die generelle Betriebspflicht. Die Regelungen zur Betriebspflicht sind auch nicht wegen Intransparenz (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam: Unter dem Begriff der „Verkaufstage“ muss ein durchschnittlicher Vertragspartner die Tage verstehen, an denen gesetzlich ein Verkauf zulässig ist, also Montag bis Sonnabend einschließlich verkaufsoffener Sonntage und ausgenommen gesetzlicher Feiertage. Die Formulierung „überwiegende Anzahl der Mieter“ kann auch nur so verstanden werden, dass es allein auf die Anzahl der Ladengeschäfte unabhängig von Geschäftsflächen, Größe der Ladengeschäfte oder ähnlichem ankommt. Eine Intransparenz folgt auch nicht daraus, dass bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht feststand und/oder für den Mieter nicht erkennbar war, zu welchen Zeiten die meisten Mieter ihr Geschäft geöffnet haben. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Einkaufszentrum schon lange besteht. Für den Mieter sind diese Zeiten dann nämlich schon vor bzw. bei Vertragsschluss ermittelbar.

WAS IST ZU TUN?
Eine Betriebspflicht kann auch weiterhin in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden. Bei neuen Einkaufszentren sollten die Öffnungszeiten aber konkret vom Vermieter vorgegeben werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters kann im Einzelfall jedoch dann vorliegen, wenn eine Betriebspflicht und eine Sortimentsbindung vereinbart werden, aber gleichzeitig ein Konkurrenzschutz ausgeschlossen wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.1.2018, Ausgabe 1-2/2018)