Offene Bauweise und Bauräume zugleich im B-Plan möglich

11. April 2016

Festsetzungen über offene Bauweise und Baugrenzen in einem Bebauungsplan stehen grundsätzlich nicht in Widerspruch zueinander. Letztere geben nur eine äußerste Linie vor, die nicht voll ausgeschöpft werden muss und gegebenenfalls auch nicht darf.

(BVerwG, Beschluss vom 1. Februar 2016, Az. 4 BN 26/15)

DER FALL
Der Antragsteller stellt die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans infrage, der bei festgesetzter offener Bauweise mittels Baugrenzen grundstücksübergreifende Bauräume ausweist. Diese Bauräume überschreiten die in dieser Bauweise maximal zulässige Hauslänge von 50 m. Bei der Abwägung im Planverfahren wäre, so der Antragsteller, zu berücksichtigen gewesen, dass der Eigentümer eines Eckgrundstücks den festgesetzten Bauraum für eine Hausgruppe nicht mehr voll ausschöpfen kann, wenn auf dem anderen Eckgrundstück zuvor an die Baugrenze gebaut wurde. Denn damit wurde an diesem Ende der durch die Baugrenzen vorgegebene Bauraum ausgenutzt. Vor der jetzigen Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision war ein Normenkontrollverfahren erfolglos geblieben.

DIE FOLGEN
Die Beschwerde blieb mangels grundsätzlicher Bedeutung ohne Erfolg. Soweit nicht anders festgesetzt, werden Gebäude in der offenen Bauweise mit seitlichem Grenzabstand als Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet (§ 22 Abs. 2 BauNVO). Die letzteren beiden Typen setzen neben der Errichtung auf zwei bzw. mehreren benachbarten Grundstücken den Anbau an der oder den gemeinsamen Grundstücksgrenzen voraus. Da ein einseitiger Grenzanbau in der offenen Bauweise unzulässig ist, bedarf eine solche Bebauung der Einigung der Eigentümer. Fehlt sie, sind die Bauräume nur bei Einhaltung eines seitlichen Grenzabstands nach Abstandsflächenrecht ausnutzbar. Grundstücksübergreifende Baugrenzen ändern daran nichts, auch wenn sie seitlich mit einer Grundstücksgrenze zusammenfallen. Die Baugrenze als Festsetzungsmöglichkeit für die überbaubare Grundstücksgrenze nach §23 Abs. 1 BauNVO markiert nur eine äußerste Linie für die Bebauung. Vor allem verpflichtet sie Grundstückseigentümer nicht, ohne Einhaltung des seitlichen Grenzabstands zu bauen.

WAS IST ZU TUN?
Das vom Antragsteller befürchtete „Windhundrennen“ um Flächen in Konstellationen wie dieser ist keine Konsequenz aus der Systematik der vorgenommenen Festsetzungen über Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche. Denn kommt es zu keiner Einigung über die Anordnung von Doppelhäusern oder Hausgruppen in der offenen Bauweise, hat der in der offenen Bauweise zu wahrende seitliche Grenzabstand Vorfahrt vor Baugrenzen, und zwar auch, wenn diese seitlich festgesetzt sind. Dies erhöht gerade in Zeiten, in denen eine höhere Grundstücksausnutzung diskutiert wird, den Einigungsdruck auf Bauherren und Projektentwickler, die v.a. in städtischen Lagen die Eigentumsbildung auf kleinteiligen Wohnparzellen vorantreiben wollen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 7.4.2016, Ausgabe 14/2016)